广州楼市总推货量同比减半 黄金周新品供不应求
发表日期:2017-9-30 8:58:09 南方日报
    据广州中原研究发展部监测,2017年“十一”黄金周或将有22个住宅盘开盘推出市场,共2487套货量,同比分别下降12%、46%。从近两年“五一”、“十一”黄金周开盘情况来看,今年“五一”、“十一”黄金周开盘推货量同比去年同期均减半。由此可见,今年3月新政调控对市场影响效力仍在,开发商集中于黄金周推货去化库存的现象有所减缓。

    从近两年个盘推货量来看:平均每个盘推货量逐渐减少,今年“十一”黄金周平均每个盘推货量更少,仅113个,同比大幅下降39%。据广州中原研究发展部监测,中心区由于货量有限,均以少量货量推出为主,楼盘的推货量均仅有50套,因此大幅拉低全市平均个盘推货量。

    从开盘加推类型来看:今年黄金周仅5个全新盘推出,其他均为旧盘加推。5个全新盘分别为白云区的佳兆业天墅,增城区的云溪四季、融创御园、中建荔苑,以及南沙区的碧桂园云麓半山,其中佳兆业天墅主要为98平方米复式产品,碧桂园云麓半山主要推出140-157平方米四房、200-218平方米六房大户型产品,而云溪四季、融创御园、中建荔苑则仍以80-130平方米三四房刚需产品为主。

    增城开盘占近“半壁江山”

    对比2015至今黄金周的情况,今年“十一”全市共有21个楼盘推货,比去年“十一”少而多于今年“五一”;从各区推盘分布来看,今年“十一”增城将有1421套单位推出,占总推货量的57%,而其余区域只有零星1-3盘推货,由此可见“推盘区域高度集中”为今年十一的其中一个特点。

    分区来看,今年中心区整体推货受预售证发放放缓影响,以小批量供应模式为主,除近年传统主要供应板块广钢广纸、牛奶厂以外,白云区供应量对比去年有望实现“零的突破”,其中分属新市、同和、嘉禾望岗的3个楼盘共计150套单位将推出。

    广州中原研究发展部认为,白云供应量增加得益于近年宅地供应量增加,根据统计显示,2015-2016年白云累计出让38.7万平方米商住用地,而今年“十一”有望推货的保利华润紫云、佳兆业天墅均为近年出让土地建成产品。

    另一个市场热点板块荔湾广钢新城今年黄金周预计仅2盘100套单位推出,无论推盘量以及货量均少于去年同期。广州中原研究发展部认为,主要原因在于该板块大部分项目已结束一期销售,目前正处于下一阶段开发,同时受2015年以后土地供应量减少,可使用的“面粉”比之前少,加上经历去年底以来买家积极入市消化、提前入市等因素影响,今年黄金周广钢推货量减少明显。

    外围五区中,今年花都、从化、番禺推盘明显减少,其中花都仅时代康桥一盘推货,去年“十一”手握祈福缤纷汇、亚运城两大楼盘的番禺今年仅奥园莲峰圣境少量加推,预期区域市场受关注程度降低;相比之下,增城9盘共计1421套单位将推出市场,从楼盘分布情况来看,今年增城推货楼盘主要集中在朱村教育城板块,荔城、石滩等板块仅个盘少量供应,而往年则是朱村、荔城、石滩、新塘“百花齐放”。

    楼盘“抢跑”或避免扎堆竞争

    通过对比去年推盘不难发现,今年提前开盘的项目数量明显增多,甚至比选择黄金周期间才开盘的项目还要多,这一现象与往年相比出现明显变化。

    广州中原研究发展部认为,造成各楼盘选择提前开盘的原因主要是楼盘间避免扎堆竞争。以今年热门推货板块增城朱村为例,国庆期间预计6盘共计835套单位推出,同板块竞争异常激烈;因此同板块的西福蓝湾、中航城均选择了提前推货,以抢“头啖汤”。

    与此同时,房企担心“9·30”政策风口再生变数,选择提前开盘。去年国庆7天期间,热点城市相继发布了楼市调控措施以稳定楼市,今年接近“9·30”调控风口,亦已有多个城市率先落地楼市调控措施,由此不少开发商担心今年国庆节市场再生变数,从而加快“抢跑速度”。

    此外,中秋国庆黄金周重叠,不少人选择在国庆黄金周的期间出游或返乡,对于部分潜在购房者或造成影响,房企选择提前推货将有利于减少黄金周出游对购房者的影响。

    刚需小户型稀缺

    在今年的黄金周置业中,刚需小户型可能会因为稀缺而成为备受市场关注的产品。10月楼市黄金月将从国庆开始,不少楼盘都已经在为这个销售节点做最后的蓄力。记者发现,目前市场上比较热门的项目,在经过今年前三个季度的发力供应之后,如今都将主要的力量放在了大户型上面。

    经济型“改需”买家青睐近郊

    广州中原研究发展部的统计数据显示,从成交户型占比情况来看,近一年一直占大比例的90-120平方米户型在“3·17”新政后的4-5月有明显扩大占比的迹象。相反,以往由于总价低而比较受市场欢迎的90平方米户型在新政后成交比例、宗数明显减少。由于新政对改善型、置换购房者在贷款要求上存在一定影响,因此购房者更加青睐“一步到位”的户型。

    希望增加居住面积,但无法接受中心城区高房价的经济型“改需”买家,将目光瞄准了近郊楼盘。业内人士表示,中心六区房价上涨太快,影响了不少改善型买家的置业选择,改善型买家换房时普遍选择90平方米以上的三房、四房单位,以100平方米的三房单位为例,均价每上涨1000元,购房总价就会增加10万元,因此不少想换大户型的改善型买家,为了不牺牲生活品质,外流到番禺、增城等房价相对较低、居住环境优越的区域。

    受3月调控政策影响,换房成本增加,加上“全面二孩”政策影响,在今年“十一”黄金周的开盘加推中,主力产品仍以90-130平方米的三四房为主。如中心区的招商雍华府、中海花湾壹号、金融街融穗华府、越秀星汇海珠湾、越秀绿地海玥等楼盘,清一色地主要以90-125平方米三四房为主;外围区的时代康桥、云溪四季、融创御园、实地蔷薇国际等同样主要以90-130平方米三四房为主。

    中心区仍有少量小户型

    “黄金周近郊区肯定会有一定量的中小户型推出,但是如果对比市场的需求来说,应该属于供不应求。”有楼盘负责人向记者分析认为,在10月黄埔、增城、从化都会有不少楼盘推出刚需的中小户型,但是从量来看,中小户型的比例将比往年要少。

    从整个黄金周广州一手推货的情况来看,中心区尚有一些小户型,但基本属于旧盘加推,货量并不多,均价也相对较高。例如,天河区的远洋天骄广场有40-48平方米一房和71-74平方米两房供应,由于是旧盘加推,总套数只有50套,均价在42000-48000元/平方米的区间;荔湾区的金融街融穗华府也有50套71-91平方米二至三房加推,均价在47000-49000元/平方米之间。海珠区的越秀星汇海珠湾和越秀绿地海玥两盘都有75平方米左右的两房供应,但总套数都不多,均价预计在48000-52000元/平方米之间。

    此外,黄埔区的万科幸福誉有276套70-95平方米二至三房推出,属于货量比较大的一批,均价预计在19000-21000元/平方米之间。

    外围区的花都、增城有一些75-102平方米的二至三房,尤其是推盘大户增城,中建荔苑、西福蓝湾、威华国际和荔富湖畔等盘,都有部分两房单位,均价皆不高于20000元/平方米。
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