关于《佛山市住房和城乡建设管理局关于“装配式建筑项目”商品房预售扶持措施 的通知》的政策解读
发表日期:2018-6-14 8:51:26 兰格钢铁
    佛山市住建局制定了《佛山市住房和城乡建设管理局关于“装配式建筑项目”商品房预售扶持措施的通知》,为使实施对象和公众能更准确了解制定背景、法律依据、政策的有关特点,现将有关情况说明如下:

    一、相关背景

    (一)政策背景

    1、关于《广东省商品房预售管理条例》的要求

    《广东省商品房预售管理条例》由广东省第九届人民代表大会常务委员会第四次会议于1998年7月29日通过,自1998年10月1日起施行。当中第六条规定:预售商品房时,应当取得商品房预售许可证,取得商品房预售许可证应当具备下列条件:1、预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照;2、按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金,已取得土地使用权证书;3、持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证,并已办理建设工程质量和安全监督手续;4、已确定施工进度和竣工交付使用时间;5、三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程;四层以上的商品房项目,有地下室工程的,已完成基础和首层结构工程,无地下室工程的,已完成基础和四层结构工程;6、已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户;7、预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权;8、法律、法规规定的其他条件。

    2、关于佛山市商品房预售款监督管理实施办法的要求

    《佛山市商品房预售款监督管理实施办法》自2012年11月7日施行。当中第五条规定:“商品房预售款应当全部存入商品房预售款监管专用账户(以下简称专用账户),并对其中用于项目工程建设的资金施行重点监管,保证预售款优先用于工程建设。”第九条规定:“房地产开发企业应当根据项目建设方案及施工进度编制预售项目用款计划。用款计划应按照结构完成达到预售条件的形象进度、结构封顶、竣工验收、完成初始登记并达到购房人可单方办理转移登记的条件等四个环节设置资金使用节点,并合理确定每个节点的用款额度。预售款进账额达到项目销售总额的10%后,可以申请使用预售房款。”

    3、有关推广装配式建筑发展的政策

    装配式建筑的相关政策规定自2015年以来密集出台,2015年-2017年国务院和住建部陆续发布《工业化建筑评价标准》、《建筑产业现代化发展纲要》、《关于大力发展装配式建筑的指导意见》、《国务院办公厅关于大力发展装配式建筑的指导意见》、《“十三五”装配式建筑行动方案》、《装配式建筑示范城市管理办法》和《装配式建筑产业基地管理办法》等,决定2016年全国全面推广装配式建筑,并取得突破性进展,明确了大力发展装配式建筑和钢结构重点区域、未来装配式建筑占比新建筑目标、重点发展城市,明确了到2020年装配式建筑占新建建筑的比例,和到2025年装配式建筑占新建筑的比例。

    2017年,广东省人民政府出台了《广东省人民政府办公厅关于大力发展装配式建筑的实施意见》,省住建厅也结合政策要求和市场发展需要,陆续印发了《广东省装配式建筑工程综合定额(试行)》、《广东省房屋建筑工程装配式施工质量安全监督管理办法》、《装配式混凝土建筑结构技术规程》等,全面地、大力地促进装配式建筑在广东省飞跃发展。

    (二)建筑行业发展形势

    1、房地产市场发展情况

    自2016年起,我市房地产市场呈现房价持续上涨的态势,商品房交易热烈,从而未出现因房地产开发建设企业资金链断裂而导致商品房建设“烂尾”的现象。为稳定商品房交易价格,促进房地产市场健康发展,我市自2017年陆续出台相关政策,确保房地产交易市场有序,维护商品房购买者的合法权益。

    同时,我市于2015年出台《佛山市商品房预售款监督管理实施办法》,当中规定“商品房预售款应当全部存入商品房预售款监管专用账户,并对其中用于项目工程建设的资金实行重点监管,保证预售款优先用于工程建设”,“商品房预售时,购房人应当凭房地产开发企业开具的缴款通知将购房款直接存入专用账户。房地产开发企业不得直接收存商品房预售款”。这一实施办法有效的防止了商品房建设“烂尾”的现象,维护商品房购买者的合法权益。

    2、建造方式发展情况

    传统的住房建造技术生产效率相对较低、建设周期相对较长、材料消耗多、用工强度大、建筑垃圾多、对周边环境影响大,虽然技术成熟,但也略显不能满足现代发展需要。

    装配式建筑经过在国外发达国家近百年的发展和我国近十几年研发、设计、生产装配技术的进步,较传统建造技术具有以下特点:一是材料现代化,可以采用多种节能环保新型材料;二是制造工厂化,可以使得建筑构配件统一工厂化生产,一气呵成;三是施工装配化,可以大大减少劳动力,减少材料浪费和减少建筑垃圾;四是产品标准化,标准化生产使构件尺寸更精准、质量更保证、材料更节省;五是时间最优化,使不同工序可以提前搭接,施工周期明显加快。具有鲜明特点与优势的装配式建筑,不仅是对建造技术的有力补充,还将在我国建筑领域大量应用。

    结合当前装配式建筑在我市发展的形势,因势利导地引导装配式建筑在我市健康、良性地发展,出台《预售扶持措施的通知》具有重大意义。

    二、制定的依据

    (一)《国务院办公厅关于大力发展装配式建筑的指导意见》(国办发〔2016〕71号)

    (二)《国务院办公厅关于促进建筑业持续健康发展的意见》(国办发[2017]19号)

    (三)《“十三五”装配式建筑行动方案》(建科[2017]77号)

    (四)《装配式建筑示范城市管理办法》(建科[2017]77号)

    (五)《装配式建筑产业基地管理办法》(建科[2017]77号)

    (六)《广东省人民政府办公厅关于大力发展装配式建筑的实施意见》(粤府办[2017]28号)

    (七)《广东省住房和城乡建设厅关于开展广东省工程质量提升行动的实施意见》(粤建质函[2017]3543号)

    (八)《广东省商品房预售管理条例》

    (九)《佛山市商品房预售款监督管理实施办法》

    三、政策特点

    《佛山市住房和城乡建设管理局关于“装配式建筑项目”商品房预售扶持措施的通知》共两条。第一条规定了适用商品房提前预售扶持措施的范围,明确要求是采用了装配式建筑的、通过“装配式建筑项目”技术认定的商品房项目。第二条规定了“装配式建筑项目”商品房预售款各监管环节的留存额度下浮幅度不超过50%。两条文具有如下特点:

    (一)对象清晰

    政策清晰规定了扶持措施的适用对象,是采用了装配式建筑的、通过“装配式建筑项目”技术认定的商品房项目,具有极强针对性。清晰引导了房地产市场研究并采用装配式建筑,将能有力促进装配式建筑应用比例的提高和装配式建筑的发展。

    (二)操作性强

    政策没有过多的条文,也没有对政策来源和其他支撑政策文件作修改,也没有对现行操作流程作出修改,只在原操作流程基础上增加了适用对象,简单可行。

    (三)激励性强

    由于装配式建筑可使不同工序可以提前搭接,在上层结构施工的时候,下层砌体工程和装修工程已可以提前穿插施工,因而项目建设的进度将加快、建设周期缩短、同一时期的资金投入加大。为促进房地产企业应用装配式建筑,使其资金投入加大的时,通过出台《预售扶持措施的通知》,使其缩短资金回笼周期,减少资金压力,对房地产企业具有较大的激励作用。
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