兰格研究：地产存量施工支撑钢材需求

    

今年房地产市场表现持续超出预期，8月份商品房销售及房地产开发投资增速都再创年内新高，有力支撑了建筑钢材的需求。在房地产调控政策收紧、需求已有释放的背景下，房地产市场及其投资的走向，是钢铁行业极为关注的问题。

一、房地产开发投资增速再上台阶

国家统计局数据显示，1-8月份，全国房地产开发投资88454亿元，同比增长4.6%，增速比1-7月份提高1.2个百分点。从单月来看，房地产开发投资7月份同比增速达到11.6%，8月份上升至12.1%，增速较二季度再上台阶。

房地产开发投资保持较高增速，与企业资金到位及前期新开工提速有关。1-8月，房地产开发企业到位资金117092亿元，同比增长3.0%，增速比1-7月份提高2.2个百分点。新开工面积增速5月份转正后连续回升，7月份达到10%以上，对开发投资形成支撑。

累计来看，销售面积和新开工面积同比仍为负增长，投资增速率先转正，或与施工面积增长、施工进度加快、投资单价提升有关。

图1 房地产开发投资单月同比增速

分地区来看，西部地区投资增速依然最高，但较前期有所回落；中部地区增速尚未转正；东部地区投资增速明显加快。1-8月份，西部地区房地产开发投资19966亿元，同比增长7.9%，比1-7月回落0.4个百分点；中部地区投资17605亿元，下降1.1%；东部地区投资47329亿元，增长5.5%，回升1.5个百分点。

二、商品房销售增速创年内新高

供给放量，购房需求加快释放，商品房销售持续回暖，8月份商品房销售面积同比增长13.7%，增速再创新高。不过，累计销量还未达到去年同期水平，1-8月份，商品房销售面积98486万平方米，同比下降3.3%。

图2 商品房销售面积单月同比增速

分类型来看，1-8月份，住宅销售面积同比下降2.5%；办公楼和商业营业用房销售仍然低迷，销售面积分别同比下降19.5%和17.0%。

商品房销售增长超出预期，主要与房企加速推盘、货币宽松、积压需求集中释放三方面因素有关。随着对开发企业融资监管的加强，企业仍有动力加快销售促进回款，加之市场利率处于较低水平，商品房销售的热度可能会持续，不过由于需求在前期有所释放，销售增速可能回落。

三、新开工增速明显回落

房地产企业加快开工节奏，房屋新开工面积增速连续回升，7月同比增速达11.8%，8月份快速回落至2.2%。1-8月份，房屋新开工面积139917万平方米，同比下降3.6%。在前期销售较快增长推动下，新开工增速可能会有反弹，但由于融资收紧，开发企业削减购地费用，新开工反弹的持续性不高。

图3 新开工面积及同比增速走势

1-8月，房地产开发企业房屋施工面积839734万平方米，同比增长3.3%，增速比1-7月份提高1.5个百分点。房屋竣工面积37107万平方米，下降10.8%，降幅收窄0.1个百分点。处于施工中的房屋规模较大，融资监管使开发企业面临降杠杆压力，四季度有望加速竣工结算。

土地市场热度下降，1-8月，房地产开发企业土地购置面积11947万平方米，同比下降2.4%，降幅比1-7月份扩大1.4个百分点。单月来看，土地购置面积同比已为负增长。

四、监管趋严防范地产企业风险

随着房地产市场销售回暖，部分热点城市房价非理性上涨，引发调控升级，对于需求端的调控趋紧，对开发企业金融监管趋严，同时货币环境向常态回归，房地产政策面总体向偏紧转变。

8月20日，住建部和中国人民银行召开重点房地产企业座谈会提出，为实施好房地产金融审慎管理制度，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。此次明确的融资管理规则包括三条红线：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；净负债率不得大于100%；现金短债比小于1。此外，拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也将作为监管机构考察的重要指标。

财联社报道指出，融资“三条红线”已在参与此前央行、住建部座谈会的12家房企试点实施，监管部门要求试点房企每月15日前提交《试点房地产企业主要经营、财务指标统计监测表》，共涉8项财务指标，分别为剔除预收款后的资产负债率、未剔除预收款的资产负债率、净负债率、现金短债比、权益口径购地金额、权益口径销售金额、近三年经营活动产生的现金流量净额是否连续为负、有息负债，其中涵盖了融资“三条红线”指标。

对于房地产开发企业的监管政策从严，意在加强对行业及企业风险的控制，促进市场更为平稳的发展，防止系统性风险的发生。

五、存量施工是短期钢材需求重要支撑

8月份房地产市场运行的总体特征为：土地降温、开工回落、销售回暖、投资保持高位、施工规模扩张。表明随着政策的逐步收紧，前端土地购置和新开工最先受到影响，也引发钢材市场对后期需求的担忧。

政策收紧、货币向中性回归，预计房地产市场将逐步趋稳，由于惯性原因以及房企集中推盘，不排除短期仍有向上的可能。对房地产开发企业的融资监管一方面会影响企业拿地，同时也会促使其提高周转，加快销售和资金回笼。

房地产投资主要包括购地支出和建筑安装费用，随着土地市场降温，后期开发企业土地购置或继续下滑；由于前期新开工增速较高，且处于施工中的面积规模巨大，竣工加快，房地产开发投资将可能保持增长。对于钢材消费，四季度房地产存量施工需求仍是重要支撑，房地产用钢有望保持韧性，但整体或难再上行。

我国房地产开发建设规模正构筑长期顶部，未来销售及建设规模的收缩将给钢材需求带来影响。8月底发布的《关于加快新型建筑工业化发展的若干意见》提出，大力发展钢结构建筑，推广装配式混凝土建筑，将有利于提升单位建筑面积的用钢量。数据对比显示，我国房地产单位用钢量明显低于发达国家，如果未来能在建设标准中适度提高房屋用钢比重，有望带来新的钢需增量。

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