北京商办政策加码市场近冰封 分析称降价是板上钉钉
发表日期：2017-4-20 14:12:34 兰格钢铁
受史上最严厉商办物业调控影响，北京商办地产市场正面临冰封。
4月19日，北京市规划国土委会同市住建委、市发改委、市地税局、市工商局联合发布《关于进一步加强产业项目管理的通知》，规定科研、工业、酒店、旅游、文化、娱乐等六大类别产业项目，应当严格按照规划用途组织设计、开发建设及使用，未经批准不得转让和分割销售。严禁擅自改变项目规划用途作为居住使用。
4月18日，北京市住建委和北京市规划国土委联合发布《关于严格商业办公类项目规划建设行政审批的通知》(下称“418通知”)，对商办调控类别细则进一步明确。
一家房企高管告诉21世纪经济报道记者，发布的一系列商办物业调控措施，已经把所有能堵上的漏洞几乎全部堵上了。目前，未开工项目是监管和检查重点。同时对于疑似商改住项目，目前政府采取巡查措施，没收土地，禁止在北京参加招拍挂等。
“力度是空前的。”该房企人士强调。
不少项目已经停售
3月26日晚间，北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，用以监管本市的商业、办公类项目，其中，对个人购买商办类项目，在全国范围内开启了商住房限购的先河。
该政策对北京商办市场冲击最大的几点包括：开发企业在建(含在售)商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。政策执行之前已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织和个人，但个人购买应当符合下列条件：1名下在京无住房和商办类房产记录的；2从申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险，或者连续五年缴纳个人所得税。
政策出台二十多天后，21世纪经济报道记者调查发现，不少商住项目已经停售。“已建好商住项目都停售了。现在不知道怎么卖。”一家代理公司负责人告诉21世纪经济报道记者。
负责北京市顺义区某商住项目分销的销售员赵伟(化名)告诉21世纪经济报道记者，“商住限购”政策出台后，我就很少再去楼盘。目前已经将销售重心转移到70年产权的别墅项目。与赵伟一样，链家新房专员李刚(化名)也从商住转向了别墅销售。
二手商住项目北京像素也不在销售员的推荐范围内。“以前二手商住和普通住宅都在卖，现在办公类项目下架后，我就给有条件的客户推荐普通住宅。”链家销售人员补充称，“以后商住项目具体怎么操作，我和同事们也在等通知。”
21世纪经济报道记者在网上查询发现，以往一些知名的商住楼盘已从房地产交易平台上消失。西长安壹号、尚峯壹号等项目虽然能在安居客网上看到链接，但点击后页面显示“网页可能被删除，重命名或者暂时不可用”。
21世纪经济报道记者辗转联系上一家商住项目销售人员，对方表示，项目已经暂停销售，需要等候进一步通知。不少交易平台提供的商住销售电话则一直无人接听。
一家位于西城区德胜门北的商住项目销售人员称，目前政策对商业立项项目的购买要求是，以公司名义购买，但要付全款。政策出来后，原来的一些客户没法签约，就只能清退，因此待售房源增加不少。我们在政策出台前已经拿到了施工许可证和预售证，所以会按照原来的规划修建。
商办市场冰封
在3月26日商办调控出台后，北京市对商办物业进行了严厉巡查。北京市住建委消息称，北京市住建委执法部门加强对商办类项目的执法检查，严格按照相关规定，严厉惩处违规销售、代理、宣传商业办公类项目用于居住的行为。包括林肯公园、万科天地、恒大未来城、泰禾中央广场、龙湖西宸广场、尚峯壹号6个开发项目，涉嫌将规划批准的商业办公用途改变为居住用途对外宣传并销售，该6项目随即便停止了网签。
同时，按照418通知，建设单位在2017年3月26日前已取得建设工程规划许可证但未取得施工许可证的，应按“公告”要求修改设计方案后，重新申领建设工程规划许可证；同时，规划建设监督机构应加强对商业办公项目的监督执法，重点检查商业办公类项目是否按照规划要求进行设计和是否按照规划审批图纸进行施工；对于发现涉嫌改变原规划用途的工程，规划建设监督机构应责令整改。
受调控政策影响，商办物业成交量跌幅超过9成。中原地产数据显示，从3月27日到4月18日，北京商办类合计签约800套，相比之前跌幅超过9成，并且签约项目集中在通州光大新北京中心、世界侨商中心等此前被划分为可销售公寓的个案项目。整体商办市场接近冰封。
中原地产首席分析师张大伟认为：本轮调控政策是政策力度最强的一次。其中，商办与学区房是本次调控的主要对象，各种政策叠加出台，对市场压力越来越大。历史上首次针对商办类物业全面收紧调控政策。
张大伟称，从市场成交量看，预计4月下半月将全面体现到网签数据上，商办签约成交量跌幅将超过60%，二手房住宅等物业也会有5成左右的成交量下调。整体市场进入冰冻期。很可能在2季度出现价格调整。而过去几个月，北京商办类物业每月签约都在3000套以上，预计在2季度可能快速跌到500套以内。
中原地产数据显示，北京二手房市场大约有超过40万套商用类物业(只统计最近10年成交)，其中25万套左右为商住类物业，潜在供应超过15万套商，也就是说，本次政策将直接影响至少60万套物业。
“过去这部分物业中的90%为个人购买，现在全部纳入限购或企业购买。所以在这一政策打击下，商办成交量暴跌，房价下降已经是板上钉钉。”张大伟认为。
4月19日，北京市规划国土委会同市住建委、市发改委、市地税局、市工商局联合发布《关于进一步加强产业项目管理的通知》，规定科研、工业、酒店、旅游、文化、娱乐等六大类别产业项目，应当严格按照规划用途组织设计、开发建设及使用，未经批准不得转让和分割销售。严禁擅自改变项目规划用途作为居住使用。
4月18日，北京市住建委和北京市规划国土委联合发布《关于严格商业办公类项目规划建设行政审批的通知》(下称“418通知”)，对商办调控类别细则进一步明确。
一家房企高管告诉21世纪经济报道记者，发布的一系列商办物业调控措施，已经把所有能堵上的漏洞几乎全部堵上了。目前，未开工项目是监管和检查重点。同时对于疑似商改住项目，目前政府采取巡查措施，没收土地，禁止在北京参加招拍挂等。
“力度是空前的。”该房企人士强调。
不少项目已经停售
3月26日晚间，北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，用以监管本市的商业、办公类项目，其中，对个人购买商办类项目，在全国范围内开启了商住房限购的先河。
该政策对北京商办市场冲击最大的几点包括：开发企业在建(含在售)商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。政策执行之前已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织和个人，但个人购买应当符合下列条件：1名下在京无住房和商办类房产记录的；2从申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险，或者连续五年缴纳个人所得税。
政策出台二十多天后，21世纪经济报道记者调查发现，不少商住项目已经停售。“已建好商住项目都停售了。现在不知道怎么卖。”一家代理公司负责人告诉21世纪经济报道记者。
负责北京市顺义区某商住项目分销的销售员赵伟(化名)告诉21世纪经济报道记者，“商住限购”政策出台后，我就很少再去楼盘。目前已经将销售重心转移到70年产权的别墅项目。与赵伟一样，链家新房专员李刚(化名)也从商住转向了别墅销售。
二手商住项目北京像素也不在销售员的推荐范围内。“以前二手商住和普通住宅都在卖，现在办公类项目下架后，我就给有条件的客户推荐普通住宅。”链家销售人员补充称，“以后商住项目具体怎么操作，我和同事们也在等通知。”
21世纪经济报道记者在网上查询发现，以往一些知名的商住楼盘已从房地产交易平台上消失。西长安壹号、尚峯壹号等项目虽然能在安居客网上看到链接，但点击后页面显示“网页可能被删除，重命名或者暂时不可用”。
21世纪经济报道记者辗转联系上一家商住项目销售人员，对方表示，项目已经暂停销售，需要等候进一步通知。不少交易平台提供的商住销售电话则一直无人接听。
一家位于西城区德胜门北的商住项目销售人员称，目前政策对商业立项项目的购买要求是，以公司名义购买，但要付全款。政策出来后，原来的一些客户没法签约，就只能清退，因此待售房源增加不少。我们在政策出台前已经拿到了施工许可证和预售证，所以会按照原来的规划修建。
商办市场冰封
在3月26日商办调控出台后，北京市对商办物业进行了严厉巡查。北京市住建委消息称，北京市住建委执法部门加强对商办类项目的执法检查，严格按照相关规定，严厉惩处违规销售、代理、宣传商业办公类项目用于居住的行为。包括林肯公园、万科天地、恒大未来城、泰禾中央广场、龙湖西宸广场、尚峯壹号6个开发项目，涉嫌将规划批准的商业办公用途改变为居住用途对外宣传并销售，该6项目随即便停止了网签。
同时，按照418通知，建设单位在2017年3月26日前已取得建设工程规划许可证但未取得施工许可证的，应按“公告”要求修改设计方案后，重新申领建设工程规划许可证；同时，规划建设监督机构应加强对商业办公项目的监督执法，重点检查商业办公类项目是否按照规划要求进行设计和是否按照规划审批图纸进行施工；对于发现涉嫌改变原规划用途的工程，规划建设监督机构应责令整改。
受调控政策影响，商办物业成交量跌幅超过9成。中原地产数据显示，从3月27日到4月18日，北京商办类合计签约800套，相比之前跌幅超过9成，并且签约项目集中在通州光大新北京中心、世界侨商中心等此前被划分为可销售公寓的个案项目。整体商办市场接近冰封。
中原地产首席分析师张大伟认为：本轮调控政策是政策力度最强的一次。其中，商办与学区房是本次调控的主要对象，各种政策叠加出台，对市场压力越来越大。历史上首次针对商办类物业全面收紧调控政策。
张大伟称，从市场成交量看，预计4月下半月将全面体现到网签数据上，商办签约成交量跌幅将超过60%，二手房住宅等物业也会有5成左右的成交量下调。整体市场进入冰冻期。很可能在2季度出现价格调整。而过去几个月，北京商办类物业每月签约都在3000套以上，预计在2季度可能快速跌到500套以内。
中原地产数据显示，北京二手房市场大约有超过40万套商用类物业(只统计最近10年成交)，其中25万套左右为商住类物业，潜在供应超过15万套商，也就是说，本次政策将直接影响至少60万套物业。
“过去这部分物业中的90%为个人购买，现在全部纳入限购或企业购买。所以在这一政策打击下，商办成交量暴跌，房价下降已经是板上钉钉。”张大伟认为。
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