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李宇嘉:住房租赁大变局 楼市风向亦生变
发表日期:2019-10-8 9:24:10 兰格钢铁
    广东省住房政策研究中心首席研究员、中山大学银行研究中心高级研究员

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    租赁的进与退

    作为深圳国企住房租赁平台——深业集团,近期公告调整经营计划,将原本用于租赁的福田香蜜湖的项目深业中城,拿出来销售。此事绝非小可,因为“租购并举”是二次房改的核心,也是国家战略。国家要求,国企要带头打造地方租赁平台,培育租赁市场。随后,各地都建立国企租赁平台。2017年,广州、深圳等12个租赁试点城市,成立51家国有租赁公司。

    在深圳,作为老牌国企地产,深业、天健等当然要义不容辞地承担起这个责任。2017年,深业高调推出包括深业柠盟、深业有居、深业上居、深业颐居四大产品线,覆盖从青年到老年的全龄段人群,细分之细,在长租公寓品牌中不多见。而且,深业还把5个新建项目拿来租赁。

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    租赁变局

    其中,深业中城、深业上城LOFT两个项目,都位于豪宅片区,区位、配套,交通等优势都极为突出。拿出来租赁,确实对公司短期业绩有巨大冲击。对此,深业表示,“如果我们把深业中城这么好的项目卖掉,换来钱很难再买到这么优质的项目,持有会更有价值”。

    而且,深业表示,“十二五”期间提出,从开发销售向开发销售持有运营转型,持有物业做长租公寓是其重要一环。另外,基于社会责任,深业作为地方国企,理所应当响应国家号召,履行社会责任。但是,深业中城还未开始放租(计划在2020年),就迫不及待地开始销售了。

    对于深业“转租为售”的原因,业内认为,一是因为租赁遇到瓶颈,比如前两年大力扶持租赁的政策红利少了,比如整个租赁行业,还未找到可持续的盈利模式。类似深业这种,以重资产持有-经营的模式,都是赔本赚吆喝等;二是深业要提振业绩,去年和今年都未完成销售业绩。对于这些,我认为都有道理,但最根本的,还是地产行业面临着重大变局。

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    光鲜深圳,也缺钱

    去杠杆和去泡沫以后,作为传统的税收大户,地产和金融,都不给力了。1-8月全国土地成交价款下行了22%。再加上,减税降费、基建托底,财力亚历山大,很多地方发不出工资。作为经济发达的省份,1-7月份广东公共财政收入仅增长4.3%,创近10年来的新低。

    深圳也不例外。先行示范区,示范什么?就是我大深圳是很优秀的,没有短板。戴高帽,看似风光无限,但要成为一个“没有短板的城市”,除了深圳广大市民撸起袖子加油干,还要真金白银投入。比如,对于社会各界诟病的教育、医疗短板,那都是要花钱的。

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    从土地财政,到国企财政

    整治P2P,地产严调控,深圳地方财政受伤不浅。有“6.24”那5宗地,上半年的经济数据好看多了。下半年和明年压力很大。“不以地产作为短期刺激经济的手段”,那靠什么呢?当然是国企,特别是国企地产。因为,过去靠政府担,拿地和融资如鱼得水,赚了不少钱。

    现在,地方政府财政有困难,当然国企要顶上了,就像2008-2009年扩内需时。国企正在发挥这种作用,今年以来,国企直接向财政上缴的利润大幅增加。1-8月份,全国一般公共预算收入中,税收在减少,但非税收入增长27%,接2万亿,这与今年预期减税总额相当,很大一部分是国企上缴利润。

    但这还不够。目前,我国国企分红率还是太低,2018年只有16%左右,国际上国企的平均分红率水平为50%。过去靠土地财政,如果“房住不炒”,则今后将更多地依靠“国企财政”,这会要求国企多上缴利润(十八届三中全会要求到2020年把国企的利润上缴率提高至30%)。

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    地产对接实体经济

    所以,国企地产,这个所有国企中,过去活得最滋润的行业,就要告别好日子了。地产财政或土地财政,本身无褒贬,只要支持实体经济、为财政做贡献,它就是“好猫”。未来,类似深圳以及围绕深圳的深莞惠、大湾区、长三角、成渝、大武汉、大郑州等等,地产还会如火如荼,但要注意,地产要全面对接实体经济。

    深业中城拿出来销售,消息一发布,大批富豪跑到营销中心登记,现场如同菜场,可见深圳的购买力。既然购买力给力,那就卖了吧。控制住价格及涨幅,卖个高价给政府做贡献吧!记住,不管每平方米12万还是15万,除非自己住或至少持有10年以上,否则要亏的。为何?因为限制价格,且未来交易成本很高。既要依赖,还要“房住不炒”,真的很难!

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    深业之困、租赁之困

    响应国家号召,站位高一点,国企就要带头做住房租赁。企业业绩好、财政要求不高,这没有问题。当企业业绩差了,财政要求高了,既要业绩、又要税收,还要利润贡献,这就麻烦了。当下,深业就遇到了这样的问题。所以,只能把深业中城这样的项目拿出来卖掉了。

    而且,国家倡导的租赁,主体就是新市民、新就业大学生等,这类群体与深业中城这样的项目,八竿子也打不着。背后的问题不容小觑,国家号召地方建租赁平台企业,各地一窝蜂落实,不管能不能租出去,租给谁,先拿出来做样子。冷静下来,问题全暴露了。

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    深圳楼市两级分化

    在深圳,如果在后海、深圳湾之类的地方,高净值人群密集,类似高端租赁公寓,还是有市场的。不过,从整个深圳的住房租赁来看,高端租赁公寓还是个小众市场。深业中城所在的香蜜湖片区,是个居住氛围很好的片区,主体还是购房居住、中端租赁,高端公寓需求的空间不大。

    所以,深业“转租为售”也是一种纠偏。其实,针对人才、青年创业群体,深业做的柠盟系租赁产品,还是非常不错的。既综合整治了城中村,还提供了成本较低、氛围良好的居住环境。未来,希望深业继续带好头,调整自己的租赁产品系,为广大无房户提供更好的租赁选择。

    最后说说深圳楼市。深业中城受热捧,一方面是因为,小阳春以来,高端项目消化殆尽,又恰逢金九银十,先行示范区加持,需求再次回升;另一方面,深圳楼市两级分化趋势明显,一边是高端需求旺盛,另一边是低端需求也旺盛,比如深圳外围沙井、光明、坪山等地,房子卖得也很好,包括小户型商务公寓。未来,多重红利眷顾下,深圳楼市依然是这个走势。
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