楼市寒风吹冷土地 5月300城土地出让金骤降近四成

    5月13日，国家统计局发布全国房地产数据显示，1-4月份，商品房销售面积27709万平方米，同比下降6.9%，降幅比1-3月份扩大3.1个百分点，其中住宅销售面积下降8.6%。

    中国房地产市场学会副会长陈国强表示，自去年12月以来，住宅销售的成交量已经连续处于下滑的趋势，这也将对房价和土地市场带来挤压。

    国土部下属的中国土地勘测规划院地价所所长赵松亦表示，在宏观经济等多方原因下，地价上涨的压力越来越大，二季度，部分城市地价或将止涨回落。

    作为土地的“实际经营者，地方政府，尤其是地市趋冷明显的三四线城市已经开始紧张。

    21世纪经济报道记者多方采访了解到，近期多个地方政府通过救市、加大土地推介，“叫卖”土地，分割地块等多个方式来激发房企的拿地热情。

    保地价的救市

    楼市下行之时，是企业逐渐谨慎的购地心理。

    国家统计局的数据亦显示，前4月，房企土地购置面积8130万平方米，同比下降7.9%，降幅比1-3月份扩大5.6个百分点。

    中原地产市场研究部数据显示，标杆房企已经连续4月减少拿地额度，其中一月达到了单月高点，600.99亿，随后连续多月下调，2月拿地额为325.62亿，3月萎缩到254.54亿，4月更是下调到目前的133亿。

    排名前十的一位全国大型房企负责人告诉21世纪经济报道记者，“我们也会看地，但不一定会拿，主要是觉得拿地时机没到，在经历去年一轮的上涨，当前的地价依然处于高位，地方政府推的很多地块底价就很高。”

    另外，北京龙熙房地产开发有限公司副总经理孟庆福介绍，房企拿地也会选择适应于自己的好地，一线城市是房企关注的热点，但是供的好地少，可选择空间有限，另外，企业拿地也会对接资金状况，如果当前回款有压力，或者融资成本较高，再好的地，出于风险的考虑也会不拿。

    “前几个月，各金融机构对于房企的贷款压得很紧，钱不好贷，而且融资成本较高，企业算不过来账，自然不会入市。”孟庆福称。

    陈国强表示，开发商的拿地意愿以及房地产市场行情是决定土地市场好坏的两大指标，照此来看，土地市场逐渐降温是大概率事件。

    在此背景下，地方政府已经开始紧张，并有所动作，其中最直接表现和提振房企拿地信心的方式就是救市。截止到目前，无锡、广西南宁、郑州、铜陵、杭州萧山、宁波等6个城市已经出手救市。“救市的核心在于保土地财政。”北京中原地产市场研究部总监张大伟介绍。

    强化卖地服务

    除了救市以外，21世纪经济报道记者调查了解到，近期包括黄冈、无锡等以三四线城市为主，有超过20个地方政府在最近两个月密集做土地推介，叫卖“土地”。

    黄金湾投资集团董事长申威介绍，相比去年，这一轮的土地推介更为密集，加入土地“叫卖”的地方政府尤其是三四线城市数量更多，且更强化服务，土地售卖的方式更为多元。

    上述排名前十的一位全国大型房企负责人称，在和多地地方政府接触时，有明显感觉，尤其是三四线城市，地方政府卖地心态有明显变化，此前更多是土地的经营者，现在会更强化服务，并多考虑房企的购地需求。

    比如杭州萧山区最新出台的土地新政，在保持购地保证金为出让地价的10%不变以外，设置了上限，最高限额为1000万元。当地一位官员称此举目的在于减轻开发商资金成本压力。

    申威还注意到，和前些年，单个城市自己“吆喝”相比，今年出现了城市抱团推销土地的新模式

    比如不久前苏州、无锡、常州、常熟、太仓、张家港、江阴等七个城市组团叫卖土地，拿出了18160亩土地，总量合计1210.67万平方米，此外5月10日，黄冈7市县也携手举办土地专场推介会。

    虽然地方卖地服务强化，不过，申威表示，地方政府让利地价的动力并不大，考虑到房企的资金压力，更多是通过分割地块，或者调整土地出让节奏等方式以获取较高地价。

    以郑州为例，克尔瑞驻郑州的一位分析师介绍，市场预期不好的2月、3月无住宅用地供应，4月供地总量也同比下降69%，但在日前出台为房贷担保政策后，5月，郑州的土地供应也大幅上调。

    “3年尾货、5折优惠、限时抢购”，五一期间，位于海南的雅居乐清水湾打出了“让房价回到2009年”的口号。与此同时，雅居乐旗下另外5个旅游地产项目以及常州、佛山、成都、广州等地的项目也给出了幅度不小的价格折让。

    “以价换量、以利润换销量。”雅居乐一位高管对中国房地产报记者表示，为了达到提高周转率和实现业绩突破的目的，今年以来雅居乐所做的价格促销比往年更为积极而主动，对销售的刺激效果也很明显。根据该公司5月9日公布的最新销售数据，1~4月，该公司共实现132.1亿元的预售金额，同比增长34.1%。

    瑞银在报告中表示，雅居乐今年将专注清理库存，受部分项目减价出售影响，预计其毛利率或进一步下滑。“早就应该去库存了，老旧库存太多已经形成资金占压。”第一上海证券分析师柯学峰认为，对雅居乐而言，和毛利率的下滑相比，加速资金回笼和提升整体周转率的重要性更为突出。

    多地项目以价换量

    清水湾此次推出的五折货源是其开盘近3年以来高尔夫洋房及别墅的尾货。其中，洋房最低总价52万元/套，比优惠前的总价100万元左右便宜了近一半，别墅最低总价528万元/套。还有少量的海景洋房，110~202平方米，最低总价138万元。据介绍，仅仅是“五一”的三天时间，该项目就取得超过2亿元的销售额。

    据中国房地产报记者了解，清水湾早在今年2月份就已推出过7.8折的购房优惠。对于此次进一步加大折扣力度，上述雅居乐高管解释：“海南这个市场比较特别，经常会有8折、7折的优惠，之前清水湾的7.8折并不算突出。”其透露，五折后，该项目的性价比凸显，吸引了不少客流，去库存效果明显。该高管介绍，以往清水湾的淡季和旺季的销售额比值是1:5，但今年着重加强淡季营销后，前4个月的销售额已达到了30多亿元，完成全年目标超过1/3。

    去库存的价格折让措施在雅居乐的其他项目也逐渐铺开。2月28日，“雅居乐中国旅游地产联展”在广州举行，雅居乐海南清水湾、海南月亮湾、云南原乡、瑞丽雅居乐国际花园、惠州白鹭湖、中山凯茵又一城六大项目全线7.8折优惠，联展期间购房将可再获额外9.8折加3年物业管理费，优惠力度号称史无前例。

    2月底，常州雅居乐星河湾新一期产品的开盘价也颇令市场意外。这批产品的毛坯均价为7000元/平方米，比之前的一期大幅下降约42%。3月份，佛山曼克顿山的房源仅为9000元/平方米左右，而项目的地价就已达7121元/平方米了。

    近日，成都铂雅苑打出了最低7000元/平方米的宣传口号，在售清水房7000元/平方米起，精装平层均价13000元/平方米。而2013年，该项目的精装售价是接近2万元/平方米。

    位于广州的雅居乐君域公馆，5月全线9折优惠，还可享5万元教育基金。

    “今年的主要任务就是去库存，清掉尾货。”上述雅居乐高管坦言，今年市场环境复杂，公司希望在能卖的时候多卖。“以前第一季度以价换量的很少，但今年大家都愿意了，市场也乐于见到开发商降价。”据其透露，在销售任务分割和保证公司利润指标的前提下，各区域公司有一定空间对项目价格进行调整，“以前是卖得不好的才有促销，现在卖得好也要促销，乘胜追击。”

    “前4月，雅居乐的任务完成度还可以。”辉立证券分析师陈耕认为，今年雅居乐在销售策略方面开始主动适应市场了。

    价格战的底气：土地成本仅占1/10

    除了市场的压力外，雅居乐以价换量的驱动还来自于对今年业绩增长的期望。虽然2013年未能圆满完成全年销售目标，但2014年，雅居乐还是希望能增长20%达到480亿元甚至更高的销售额。

    除了增加18个新盘，将可售货量增加至930亿元外，雅居乐集团主席陈卓林在年初的分析师会议上坦言，灵活的价格策略也是保障公司完成业绩增长的手段之一。“去年有小部分项目降了价，收益明显。”他表示，公司今年将采取“短平快”的发展策略，以快周转，实现加大走货量多销为主要目标。“要加快周转速度，无论是销售还是工程，都与公司管理层的责任和激励紧密挂钩，希望2014年能大见成效。”

    有研究指出，2013年，雅居乐有60多个项目在售，其中销售前10项目金额占比达到50%左右。这从侧面说明其余近50个项目的平均销售额不到4亿元，存货压力巨大。

    此前，资金回笼慢一直是雅居乐备受诟病的短板。高盛指出，雅居乐的资金回笼是同行中最弱的，去年底未入账销售额达200亿元，但只录得64亿元的预售收入。国信香港也认为，该公司的销售回款率仅为70%，属行业中最低水平.。“虽然有重组董事会的建设性举措，但相信短期内的焦点，仍将落在库存问题及其现金收款逊同业等问题上。”瑞银在报告中如此表示。

    由于资金回笼不畅以及去年斥资100多亿元购置土地，2013年底，雅居乐的净负债率升至72.4%。陈卓林希望今年能够控制在60%的水平，除了减少买地支出外，加大销售也是途径之一。

    以价换量的措施无法避免地会带来牺牲利润的影响。国信香港和瑞银都相信，今年雅居乐的毛利率将有4个百分点左右的下调。巴克莱资本甚至认为下滑幅度将超过10个百分点。

    陈卓林有自己的打算。他指出，在今年的90多个项目中，有部分销售较慢，或者利润较高的都可能会减价，目的是回笼资金，利润虽然会少一些，但整体拉平对公司影响不大。“我们的平均地价大概每平方米1000多元，去年的销售均价是11000元/平方米左右，地价只占售价的十分之一。”

    根据中原地产研究部刘渊的分析，常州雅居乐星河湾是在4年多前买的地，楼面地价1908元/平方米，就算目前毛坯房的价格下降4成，但降价后地价仍只占房价27%。

    清水湾更不必说，5折后9000元~21300元/平方米的价格，在230元/平方米的楼面地价面前，仍有巨大利润空间。

    柯学峰表示，今年雅居乐能否提振销售并实现向高周转的转型，关键在于其去库存的决心和最终的去化量。陈耕则认为，目前公司在存货的周转速度方面有提升，但即将集中推出的新盘定价是否对市场有吸引力，去年购置的土地能否在今年实现资金回笼都还有待观察。对雅居乐而言，老旧库存太多已经形成资金占压，与毛利率的下滑相比，加速资金回笼和提升整体周转率的重要性更为突出。而雅居乐的平均地价仅为售价的1/10，这给了雅居乐打价格战的足够信心。

    45个楼市限购城市的土地财政依赖度共13个城市，依次是杭州、佛山、南京、长沙、三亚、合肥、福州、昆明、济南、徐州、宁波、温州、成都，其中，杭州、佛山、南京、长沙4个城市超过100%，杭州为45个楼市限购城市的土地财政依赖度最高的城市，土地财政依赖度高达156.4%。

    羊城晚报记者赵燕华

    众所周知，土地财政已成为决定地方政府财力的关键砝码，其中主要用途便是还债或进行市政等基础设施建设。同策咨询研究部日前发布的《45个楼市限购城市土地财政依赖度分析报告》显示，45个楼市限购城市的土地财政依赖度(城市土地出让金/城市一般性财政收入×100%)较高的(超过80%)共13个城市，依次是杭州、佛山、南京、长沙、三亚、合肥、福州、昆明、济南、徐州、宁波、温州、成都，其中，杭州、佛山、南京、长沙4个城市超过100%，杭州为45个楼市限购城市的土地财政依赖度最高的城市，土地财政依赖度高达156.4%。

    31城土地财政依赖度逾50%

    同策咨询研究部数据显示，已限购的一线城市来看，得益于宏观经济综合实力的优势，北上广深2013年对土地财政依赖度总体低于61%，甚至深圳只有27%。但是，北京、上海和广州的土地财政依赖度仍然在50-60%之间，一定程度上说明，即使一线城市经济较为发达地区目前对于土地财政的依赖仍然较大。

    从一线城市之外的限购城市来看，土地财政的依赖度超过50%的共计31城市，在限购城市中占比超六成，这表明大多数省会城市、部分三四线城市对于土地财政依赖度仍然比较高。尤其是宏观经济基本面不太好的城市对于土地财政依赖度表现更为突出，比如杭州、宁波、温州等城市。

    同策咨询研究部总监张宏伟认为，当前，土地市场进入低迷期，部分城市甚至出现土地流拍，这将直接影响到地方的偿债水平，甚至可能引发阶段性土地财政危机，这又进一步影响到地方政府公共设施的建设与偿债能力。

    土地财政诱发松绑“限购令”

    从目前来看，各地政府普遍采取的应对手法是“救市”，部分城市如杭州萧山、南宁、无锡、天津等已出台“救市”措施，这些措施或出台刺激首套自住需求、或放松限购等调控政策执行力度、或降低土地竞拍门槛，以此稳住市场下滑态势。

    事实上，从当前发展态势来看，“研究放宽限购政策”、将“限购令”由以家庭为单位转变为以个人为单位等各地传言松绑“限购令”并非空穴来风。从土地财政依赖度的角度来说，今年以来尤其是二季度以来土地出让收入的减少直接诱发地方政府的阶段性土地财政危机，而地方土地财政危机则成为诱发松绑楼市“限购令”的主要原因。土地财政依赖度越大的城市，放松限购政策的可能性就越大。当前，尽管部分城市已出面辟谣，但总体来言，“研究放宽限购政策”或成短期内摆脱还债险局的出路。

    此外，由于今年回归市场化及楼市“双向调控”的指导思路，对于库存偏大，存在较大市场去化压力的三四线城市、部分二线城市有可能会拉开限购逐步退出的序幕。“在接下来一段时间内，预计将有一批类似于天津、南宁这样的二线城市，以及无锡、宁波这样的三四线城市会出台定向放松限购的相关措施。”张宏伟表示。

    审计署数据显示，截至2013年6月，全国地方政府债务总额已增至17.9万亿元，其中2014年部分地方面临偿债高峰的来临。

    5月份以来，土地市场降温明显，20大标杆房企仅拿一宗地块。中原地产数据显示，销售20强的标杆房企，最近几月拿地数量正在逐月递减。去年5月拿地额高达455.8亿元，而在今年5月前半月，20强房企中，除万达12亿元拿下东莞虎门镇博涌社区一块11万平方米的地块外，其他19家房企截至目前在土地市场上并无动作。

    从今年前4月土地市场情况看，标杆房企出现愈加谨慎的态度，连续四月减少拿地额度。其中元月份为600.99亿元，随后连续多月下降，2月拿地额为325.62亿元，3月254.54亿元，4月进一步下降到142.23亿元。

    “标杆房企对市场愈加谨慎，5月预计拿地额将低于100亿元。”中原地产首席分析师张大伟认为，受宅地前期供应限制，5月热点地块大幅减少，加上开发商信心走弱，预计一线城市宅地市场将风光不再。同时，二线及三四线城市短期内亦难走出低迷行情。

    与土地市场上渐趋理性相对应的是，房企的融资环境和负债状况都在进一步恶化。中原地产数据显示，今年前四月国内房企海外融资分别为：86.16亿美元、51.75亿美元、34.14亿美元、26.18亿美元。从融资成本看，大部分企业的美元优先票据等成本都已经上涨到7%以上，再叠加最近美元强势，以人民币销售的房地产企业受到的影响非常大。

    与此同时，相关研究报告”显示，上市房企业绩分化正在加速，表现在资产收益水平下行且负债上升。

    “多频次、高成本拿地是加剧企业现金流紧张的主要原因。”虽然2013年上市房企业绩持续上升，沪深上市房地产公司，以及大陆在港上市房地产营业收入均值同比增长均超过三成，不过业绩分化加速。另外，上市房企的资产收益率出现明显下滑。沪深及大陆在港上市房地产公司的净资产收益率均值分别下降至12.26%和18.18%，每股收益均值与2012年基本持平。

    从负债来看，这份关于上市房企的研究报告称，2013年末，沪深上市房地产公司的资产负债率均值为64.17%，大陆在港上市房地产公司的资产负债率均值为69.19%，较上年分别上升1.90和2.14个百分点，达到近4年最高水平。

    华远董事长任志强18日表示，房地产市场今年的投资、销售、价格增幅与去年相比都会大大下降。“别以为今年还会像去年一样保持高增长，如果再按去年的预期制定企业的战略和增幅是很危险的，今年不可能持续去年的增幅。”

    在近日光耀地产破产，绿城中国出售股份以及楼市持续降温的态势下，多位房企负责人表示，企业当前需要更加重视风险管控、加快周转，以保障现金流的稳定。

    另据《经济参考报》记者了解，万科、恒大、方兴地产等企业，当前都倾向于通过精准把握市场节奏，加快推出中小户型产品覆盖刚需市场，以保持高速周转，来实现营收和利润规模的提升。

    日前，同策咨询研究中心发布《45个楼市限购城市土地财政依赖度分析报告》，数据显示，土地财政依赖度在80%以上的城市包括宁波、温州、佛山、杭州等12座城市。

    上述城市中不乏本轮救市潮的热点城市，自4月以来，无锡、南宁、佛山等地已经出台或网传酝酿出台房地产市场救市政策。

    昨日(5月20日)，克而瑞研究中心研究经理杨科伟向《每日经济新闻》记者表示，随着楼市转冷加上行业资金面偏紧，企业减少拿地或者观望已形成共识，土地出让金的减少将对严重依赖土地财政的地方政府带来极大的收入压力，这些城市自主出台“托市”甚至“救市”政策的进程或将加快。

    楼市降温威胁土地财政/

    日前，扬州宣布微调公积金政策，允许借款人“又提又贷”，成为继广西南宁、天津滨海、杭州萧山、江苏无锡、安徽铜陵、河南郑州后，公开救市的第七个城市。截至目前，传闻救市的城市已经超过10个。

    多个城市松绑是对楼市低迷的反应。根据国家统计局日前公布的数据显示，今年1～4月，全国商品房销售面积为27709万平方米，同比下降6.9%，降幅比1～3月扩大3.1个百分点，销售额为18307亿元，同比下降7.8%，降幅比1～3月扩大2.6个百分点。

    楼市成交量的低迷，传导到土地市场表现为企业拿地热情消退。国家统计局数据显示，今年1～4月，全国房地产开发企业土地购置面积8130万平方米，同比下降7.9%，降幅比1～3月扩大5.6个百分点，尽管土地成交价款(出让金)同比增长9.6%至2214亿元，但增速也回落1.8个百分点。

    进入5月份，土地市场出现进一步降温的迹象。中原地产研究部统计数据显示，销售20强的标杆房企最近几月拿地数量逐月递减，今年5月上半月，20强房企中，除万达以12亿元拿下东莞虎门一宗商业地块外，其他19家房企在土地市场无动作，去年5月拿地高达455.8亿元。

    在同策咨询研究中心总监张宏伟看来，随着今年以来楼市成交持续降温，带动土地市场陷入低迷，但与此同时，部分地方政府却面临偿债高峰。在目前的分税制格局下，土地财政已经成为决定地方政府财力的关键砝码。

    根据审计署此前公布的数据显示，截至2013年6月，全国地方政府债务总额已增至17.9万亿元，其中2014年部分地方面临偿债高峰的来临。张宏伟认为，随着宏观经济处于触底阶段，房地产市场供求也进入低迷期，土地出让金也呈现出增幅下滑的态势，部分城市甚至出现土地流拍事件，而这将直接影响到地方的偿债水平或市政工程等推进力度，甚至可能引发阶段性土地财政危机。

    福州佛山等成救市热门城市/

    同策咨询研究中心的上述报告显示，以45个楼市限购城市2013年土地财政依赖度(土地财政依赖度=城市土地出让金/城市一般性财政收入×100%)来看，土地财政依赖度较高的(超过80%)共12个城市，依次是杭州、佛山、南京、长沙、三亚、合肥、福州、昆明、济南、徐州、宁波和温州。这其中，杭州、佛山、南京和长沙4个城市土地财政依赖度分别高达156.4%、147.5%、110%和105.3%。

    根据中原地产研究部统计数据显示，截至5月20日，已出台及传闻救市的城市已经超过10个，其中明确落地救市政策的城市包括南宁、无锡、杭州萧山等城市，记者统计数据发现，在土地财政依赖度高于80%的城市中，杭州、宁波、温州、徐州已经落地出台救市政策。

    此外，佛山、福州、长沙等城市也频传救市消息。以佛山为例，该市住建局此前在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，将综合考虑就业人群的住房刚性需求与会否引起区域房价有较大波动，对该市高明区的住房限购政策进行认真评估。《海峡都市报》也报道，福州市房管局透露或将放宽部分区域的商品房限购。

    张宏伟表示，土地财政依赖度越大的城市，其首先放松限购政策的可能性就越大，在接下来一段时间内，包括福州、合肥、宁波等土地财政依赖程度在80%以上的二三线城市预计会出台定向放松限购的相关措施。

    对土地财政依赖度相对较低的城市，是否“救市”的意愿也相对较低？

    根据上述《45个楼市限购城市土地财政依赖度分析报告》，纳入统计的45个城市中，哈尔滨的土地依赖度最低，只有24.1%，其次是深圳的27.0%和银川的27.3%。这也是45个城市中，土地依赖度低于30%的3个城市。紧随其后的是乌鲁木齐、海口等城市。

    深圳可能是所有城市中的“异类”，因为其可供出让的土地非常少。2009年深圳首次提出建设用地“减量增长”原则后，土地财政在这个土地资源稀缺的城市就开始不断走向末路。深圳房地产研究中心主任王锋此前曾公开表示，深圳还处于国家的严控区域，一线城市目前松绑限购短期内没有可能性。

    再来看银川。官方数据显示，今年一季度，银川市房地产市场延续上年总体运行良好的发展态势，开发投资保持增长，施工规模持续扩大，销售面积同比下降，房价涨幅平稳。业内人士表示，市场平稳运行将是银川房地产市场的常态。松绑与否并不影响银川房地产市场未来的走势，在官方对此未有明确表态的背景下，银川楼市或继续实施“限购”政策。

    在市场、企业、政府三者完整的闭环中，一方的异常将波及其余二者。今年以来，全国楼市进入下行周期，成交量下滑，致企业投资开工步伐放缓，土地需求亦有所冷淡，而此前深度依赖土地财政的地方政府或将面对债务危机。

    市场下行致拿地降温

    日前，国家统计局发布的4月份70个大中城市房价数据显示，新建商品住宅环比上涨的城市个数骤降12个，降至44个，整体涨幅由0.23%降至0.06%。下跌城市和持平城市个数分别增加4个和8个。二手房价环比上涨的城市个数降7个至35个，环比下降的城市个数升至22个，而持平个数由14个降至13个。房价环比上涨的城市数量进一步减少，而房价环比下降的城市数量有所增加。

    今年1-4月，全国商品房销售额18307亿元，下降7.8%，降幅比1-3月份扩大2.6个百分点。其中，住宅销售额下降9.9%，办公楼销售额下降10.2%，商业营业用房销售额增长3.5%。

    而与之对应的是重点城市土地市场的迅速遇冷。同策咨询报告显示，2014年4月下半月以来，多个城市土地拍卖不景气，广州、济南、苏州、杭州、南京、武汉、天津等城市流拍地块显著增加，底价成交成为主流，溢价率、楼板价较高地块似乎已绝迹。

    与此同时，国家统计局数据显示，2014年前4个月，房地产开发企业土地购置面积8130万平方米，同比下降7.9%，降幅比1-3月份扩大5.6个百分点；土地出让金2214亿元，增长9.6%，增速回落1.8个百分点。

    同策咨询研究部总监张宏伟认为，当前，土地市场进入低迷期，部分城市甚至出现土地流拍事件，而这将直接影响到地方的偿债水平，甚至可能引发阶段性土地财政危机，这又进一步影响到地方政府公共设施的建设与偿债能力。

    12城市深度依赖土地财政

    据同策咨询研究部统计的45个城市的土地财政依赖情况看，12个城市土地财政依赖度超过80%。

    以杭州为例，2013年杭州市土地出让金达1477.86亿元，而全市一般预算财政收入仅为945.2亿元。根据各城市土地出让金与城市一般性财政收入的比值，测算得出的土地财政依赖度来看，杭州高达156.4%，为45个楼市限购城市的土地财政依赖度最高的城市。

    紧随其后的佛山、南京、长沙土地财政依赖度分别达到147.5%、110.0%和105.3%，包括三亚、合肥、福州、昆明、济南、徐州、宁波、温州在内的共计12个限购城市土地财政依赖度超80%。

    同策咨询报告指出，从已限购的一线城市来看，得益于宏观经济综合实力的优势，北上广深2013年对土地财政依赖度总体低于61%，甚至深圳只有27%。但是，北京、上海和广州的土地财政依赖度仍然在50-60%之间，一定程度上说明，即使一线城市经济较为发达地区目前对于土地财政的依赖仍然较大。

    值得一提的是，审计署的数据显示，截至2013年6月，全国地方政府债务总额已增至17.9万亿元，其中2014年部分地方面临偿债高峰的来临。而2014年以来，宏观经济处于触底阶段，房地产市场供求也进入低迷期，土地出让金也呈现出增幅下滑的态势，部分城市甚至出现土地流拍事件，而这将直接影响到地方的偿债水平或市政工程等推进力度，甚至可能引发阶段性土地财政危机。

    松绑限购暂无助购买力复苏

    为避免应对土地财政危机，部分地方政府已对此有所动作。

    据中房网不完全统计，截至目前，出台放松房地产调控政策的城市已扩大至宁波、无锡、杭州萧山、天津滨海、铜陵、郑州、扬州、南宁8个城市。另外，广州南沙、佛山高明、常州和福建等地，亦有限购放松传闻，有待官方证实。

    张宏伟认为，从目前各个地方政府应对措施来看，各地政府普遍采取的手法是“救市”，并且部分城市如杭州萧山、南宁、无锡、天津等已出台“救市”措施，这些措施或出台刺激首套自住需求、或放松限购等调控政策执行力度、或降低土地竞拍门槛，以此稳住房地产和土地市场下滑态势，此举被视为地方对土地财政的依赖使然。

    根据明确出台楼市松绑政策城市看，很明显的依然是限制性放开。链家地产市场研究部张旭认为，当前楼市宽松的调整方向主要有限购部分放宽、住房贷款放松、降低房企资金压力三个方面。比如，涉及到限购政策，宁波、无锡以及天津滨海的限购放松，或与新区发展或与户籍改革有关；信贷方面的调整，也多只是涉及公积金的存缴、提取、额度等；开发方面，有限制的降低房企在资金方面的压力，而对于价格管控依然没有见到有城市松口。

    不过，目前来看，多地五花八门的“救市”行动效果并未显现。

    来自CRIC最新统计数据显示，5月12日-18日，14个城市成交面积下滑，上海以-54.25%跌幅居首。除上周厦门数据缺失无环比数据外，重点城市中仅4城市环比上涨，南宁以75.15%涨幅居首；15城市环比下滑，深圳以-49.73%跌幅居首。四个一线城市成交量全面下滑，其中上海连续三周下降，成交量仅10.18万平方米，处于历史成交低位。

    上周包括北上广深在内的20个典型城市，商品住宅总成交面积260.68万平方米，环比下降11.24%，成交量依然在低位徘徊，部分地方政府出台的所谓“救市”政策效果并不明显。

    张宏伟表示，土地财政会引发了各地的推地卖地热潮。但是，土地财政也带来了一些副作用，这个副作用更多的表现在各个地方政府对于土地财政的依赖越来越大。也就是说，当进行经济结构改革攻坚阶段的时候，往往会因为经济增速降低，土地出让收益下滑，又不得不重启土地财政，加大推地力度，提振房地产市场，以适度拉动宏观经济增长。

    受楼市成交量下滑的影响，近期多地频现土地底价出让或流拍现象。其中，济南、杭州等地近两月甚至出现土地零成交。

    某机构最新报告显示，5月全国300个城市共成交土地1767宗，环比减少19%，同比减少45%；土地出让金总额1375亿元，环比下降30%，同比下降38%。土地成交量和出让金均锐减。而5月土地成交面积6221万平方米，环比减少26%，同比减少49%。其中，住宅用地414块，环比减少37%，同比减少54%；成交面积1774万平方米，环比下降42%，同比下降56%。

    昨日(6月8日)，上海易居房地产研究院副院长杨红旭在接受《每日经济新闻》记者采访时说，土地市场确实正在降温，而且年内还会进一步降温，对土地财政是负面影响，“今年的土地出让金可能会低于去年，地方政府的偿债压力加大，所以有驱动力放松调控，刺激房地产。”

    频现土地流拍

    与往年土地市场火热的景象相比，今年交易异常冷清，甚至有部分城市两个月都未成交一宗。“打响楼市降价第一枪”的杭州土地市场，从今年3月至今，杭州主城区尚未出让过一宗宅地。6月杭州推出的12宗土地，仅有1宗商住用地，其余全都是商业用地。

    杭州当地媒体称，有关部门有意控制土地出让是出于降低楼市库存压力的考虑，去年出让的土地项目将在今年形成供应高峰。

    不仅杭州土地市场低迷，全国其他地区推出的土地成交数量也出现锐减，而且大多数地块以底价出让。6月5日，武汉10宗土地出让就有9宗地以底价成交，其他地块则出现无人报价最后流拍。5月27日，沈阳土地交易中心3宗土地出让，因无人报名参与竞拍，导致全部流拍。5月，沈阳共推出18宗地块，其中10块流拍。长沙、佛山也经历了土地流拍的尴尬局面，

    土地市场的低迷现状，不仅出现在二、三线城市，一、二线也未能幸免。其中，广州、南京等地即使有土地成交，也多为底价成交。而上海计划推出的2幅地块因无人竞拍而延期出让。

    土地市场不仅出现流拍，有的地方甚至出现零成交。比如5月的济南土地市场就颇为冷清，再现出让、成交“双挂零”的局面。

    土地市场的降温，带来土地出让金的萎缩。易居房地产研究院最新数据显示，10个典型城市5月份土地出让金收入578亿元，环比下降20.3%，同比下降24.6%，这是该指标20个月来首次落入同比下滑区间。

    土地财政短期难变

    除了土地出让金下滑，与房地产相关的税种收入也出现锐减。财政部公布的4月份公共财政收支数据显示，房地产营业税环比锐减102亿元。地方税收收入、土地出让金“双降”，房地产因素拖累地方财政收入已成不争的事实。

    同策咨询研究部发布的《45个楼市限购城市土地财政依赖度分析报告》显示，杭州、佛山、南京、长沙4个城市土地财政依赖程度超过100%，佛山则达到147.5%，宁波的土地财政依赖度为85.1%。

    同策咨询机构研究部总监张宏伟认为，对于基本面不太好的城市来讲，地方政府对土地财政的依赖程度表现得更为突出，比如杭州、宁波、温州。不过，他认为，中国地方政府出现债务违约的可能性不大，一方面中国体制与美国联邦制不同；另一方面地方政府可以通过借新偿旧来缓解债务压力。

    土地市场降温也引发社会对土地财政的讨论。去年全国土地出让收入总金额达4.1万亿元，今年一季度土地出让收入达到1.08万亿元，同期地方财政收入1.95万亿元。土地出让收入与地方公共财政收入比达1:1.8，地方财政对土地的依赖程度并没有减轻。

    中央财经大学财经研究院院长王雍君说，“在经济增长趋缓的时候，地方政府对土地出让金的依赖程度更高。地方政府想要戒除对'土地财政’的依赖，应该需要一个过程。”

    华中科技大学教授中国乡村治理研究中心主任贺雪峰在接受《每日经济新闻》记者采访时说，土地财政作为城市基础设施的基础，是进一步支撑城市扩大的重要保障，如果地方政府没有土地出让收入，城市基础设施建设就跟不上。

    张宏伟则认为，土地出让金减少不是坏事，可以促地方政府调整产业结构，“如果土地市场不好，城市建设怎么办，债务怎么办，地方不能单纯依赖房地产市场，需要新兴战略型产业，更多地进行结构调整以促城市转型。

    (每日经济新闻)

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