开年以来，全国多地密集调整优化住房公积金政策，北京也创新推出了公积金“直付房租”业务，目前该政策发布已经一月有余。什么是“直付房租”？政策前后有什么变化？办理“直付房租”后缴存人可取额度是多少？带着这些问题，新华财经近日专访了北京住房公积金管理中心副主任李涛。
新华财经：总体来看，2024年，北京住房公积金管理中心是通过哪些手段有效发挥公积金支持作用，持续用力推动房地产市场止跌回稳的？
李涛：2024年北京住房公积金管理中心坚持以人民为中心的发展思想，始终把改善人民生活、增进民生福祉作为工作的出发点和落脚点，围绕“为职工安居助力，为企业增信赋能”工作目标，进一步发挥住房公积金住房保障作用，累计归集公积金3万亿元，提取2万亿元，发放贷款1万亿元，解决近160万个家庭住房困难问题，助推首都房地产市场止跌回稳。
新华财经：2024年，北京住房公积金管理中心推出了哪些公积金贷款政策？
李涛：2024年我们围绕住房公积金贷款政策有“一个优化”“两个降低”“两个延长”和“两个上浮”。
一是优化多子女家庭住房贷款中首套住房认定标准。市住建委等4部门2024年6月26日发布《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，对本市户籍二孩及以上的多子女家庭，购买第二套住房的，在个人住房贷款中认定为首套住房。
二是降低最低首付比例。市住建委、公积金中心2024年6月26日发布《关于调整本市公积金个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》，使用公积金贷款购买首套住房，最低首付款比例调整为不低于20%；购买二套住房，位于五环以内的，最低首付款比例调整为不低于35%，位于五环以外的，最低首付款比例调整为不低于30%。政策实施以来，发放首套住房贷款平均首付比例为33%，二套住房贷款为49%，首付比例平均下降6%。
降低住房公积金贷款利率。根据中国人民银行决定，对于2024年5月18日（含）之后新发放的贷款，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款率分别调整为2.35%和2.85%；5年以下（含5年）和5年以上二套贷款利率分别调整为2.775%和3.325%。对于2024年5月18日（不含）以前发放的，期限在一年（含一年）以内的个人住房公积金贷款，2024年5月18日后仍执行原利率，不分段计息；期限在一年以上的个人住房公积金贷款，2024年5月18日后仍执行原利率，自2025年1月1日（含）开始，执行调整后的个人住房公积金贷款期限档次利率。利率下调完成后，估算可为在贷缴存职工年均减少利息支出12.7亿元。
三是延长贷款期限调整。首先，调整借款人年龄上限，根据借款人年龄计算能够贷款的年限，即68岁减申请人申请时年龄，贷款期限最长不超过30年。
其次，延长老旧小区改造后的贷款期限。公积金中心2024年4月17日印发《关于优化老旧小区改造后住房公积金贷款期限核定标准的通知》，支持城市更新，完成老旧小区改造的房屋，房屋可贷年限从房屋剩余使用年限减三年（砖混结构50年／钢混结构60年-房屋使用年限-3）调整为剩余土地年限减三年，贷款期限可延长10到20年，推动“贷不了”变为“贷得了”、“贷得少”变为“贷得多”，老旧小区改造项目名单从开始涉及40多万套房拓展到110多万套住房，政策惠及面进一步扩大。
四是上浮贷款额度。针对多子女家庭购房贷款，市住建委等六部门2024年9月30日发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，对多子女家庭申请公积金贷款的，可贷款额度上浮40万元。额度上浮后，多子女家庭平均贷款额136万元，较之前的106万元提升30万元，政策措施效果明显。
针对购买绿色建筑贷款，市住建委、公积金中心2024年6月26日发布《关于住房公积金支持北京市建筑绿色发展的实施办法》，推动住房公积金支持北京市建筑绿色发展，对于二星级及以上绿色建筑、装配式建筑、超低能耗建筑给予贷款额度最高上浮40万元的政策支持，不区分新房和二手房、首套房和二套房。截至2024年底，发放绿色建筑贷款7370笔，金额79.64亿元，占同期贷款发放量的22%。
五是优化贷款流程。首先开展了住房公积金贷款提质增效工作。2024年10月15日公积金中心发布《关于开展提高住房公积金个人住房贷款服务质效试点工作的通知》，针对组合贷款流程繁琐、效率不高的问题，研究丰富了“网点受理、当日办结”“网上申请、上门签约”“委托代办、无需跑动”三种便民模式，通过丰富服务模式提质，线上传递方式增效、优化业务流程加速，为借款人提供更优质的公积金贷款服务体验。截至2024年末，累计发放提质增效业务贷款16719笔、142亿元，运行成效显著。
其次，推动公积金个人住房贷款购房“一件事”场景建设。2024年底，公积金中心等九部门联合印发《关于印发<北京住房公积金个人住房贷款购房“一件事”办事方案＞的通知》，优化公积金贷款流程，将贷款申请、初审、复审、面签、税费申报、过户、抵押登记、贷款发放纳入贷款一件事集成，实现数据共享、业务协同，提升服务效能。
六是加大公积金贷款政策宣传和普及。自2023年12月起，公积金中心对我市158个项目开展贷款入企宣传工作，截至2024年年底，涉及项目宣传工作已全部完成。同时，各贷款经办部门持续加大宣传力度，主动作为，自发与辖区内银行、开发企业、中介机构、缴存单位和房产项目沟通合作，结合公积金贷款新政发布和招聘季、购房旺季等时机，开展多样化的入企宣传工作，扩大公积金贷款政策的知晓度，使得广大企业和缴存职工关注、了解公积金贷款，已取得良好成效。
新华财经：2024年这些公积金贷款政策落实效果如何？
李涛：我先说一下北京公积金中心2024年贷款发放总体情况，2024年北京地区个人住房贷款发放7.6万笔、675亿元，同比增长14%。尤其“6.26”“9.30”房地产新政实施后，三、四季度公积金贷款额连续突破200亿元大关，同比分别增长60%和36%。
全年平均贷款额89万元，同比增加了11万元。2024年公积金贷款发放额和撬动的商业银行贷款发放额共计约1500亿元，占到市场贷款发放总额的50%左右。截至去年底，在贷80万笔贷款，贷款余额5110亿元，切实解决职工家庭住房困难，帮助减轻还款压力。
从贷款笔数看，超七成为公积金与商业贷款的组合贷款，三成为公积金贷款。
其次，说一下首二套贷款的差异。2024年，购买首套房贷款笔数占比84%，占比增长9%，二套房贷款占比16%。这一变化体现出公积金贷款政策对刚需购房群体的有力支持。
第三，新房二手房种类差异大。2024年，二手房贷款笔数占比71%，占比增加12%，是新建商品房贷款笔数的2.5倍，较2023年同期的1.4倍差距明显加大。这一数据表明二手房市场改善效果明显，同时公积金贷款政策在二手房交易中的支持作用凸显，有效降低了职工换房的交易成本。
新华财经：1月20日，北京住房公积金管理中心发布了《关于开展提取住房公积金支付房租业务试点工作的通知》，创新推出“直付房租”这项新业务，请您介绍一下什么是“直付房租”？
李涛：“直付房租”是指公积金中心根据缴存人的授权和申请，按月将缴存人可提取的住房公积金从其住房公积金账户直接划转至试点住房出租机构指定账户，用于支付房租的提取方式。
新华财经：这项公积金政策优化调整的背景和意义是什么？
李涛：近年来，公积金租房提取人数和金额逐年攀升，在解决我市住房公积金缴存人租赁住房方面发挥了积极作用。为加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，按照住房城乡建设部有关文件要求，公积金中心创新租房提取业务，推出“直付房租”业务模式，进一步加大对住房公积金缴存人租赁住房支持力度，提升住房公积金服务质效，更好满足人民群众美好安居需要，促进住房租赁市场健康发展。
新华财经：政策发布前后变化是什么？
李涛：政策发布前，缴存人需先缴纳房租，再提取住房公积金，无法实现随用随提；住房出租机构希望增加租金收缴渠道，保障租金收缴率。
政策发布后，优化了原有“报账式”提取的业务模式，对于满足“直付房租”情形的缴存人，无需垫付房租，公积金中心按月将缴存人可提取的住房公积金直付给住房出租机构，切实减轻租房成本；住房出租机构可实现租金及时收取，减轻现金流压力，提高市场综合竞争力。
新华财经：“直付房租”这项业务有什么新亮点？
李涛：一是减要件，“零材料”提申请。公积金中心通过与试点住房出租机构数据互联，自动获取房屋租赁信息，符合条件的缴存人无需提供租房发票、房屋租赁合同等材料，即可“零材料”申请。
二是优流程，“一站式”办业务。通过试点住房出租机构平台端发起，页面自动交互跳转，缴存人即可完成签订合同、租赁备案、提取公积金、支付房租一站办理。
三是简操作，“自动付”交租金。在提取事项生效期间，无需缴存人逐月发起申请，公积金中心在每月租金账单应付日前一日，将住房公积金自动划转到试点住房出租机构指定账户用于支付房租，最高全额抵扣，有力促进住房消费。
新华财经：“直付房租”业务试点范围及覆盖房型是？
李涛：此次“直付房租”试点覆盖范围比较全，包括公租房、保租房和商品房。目前，与公积金中心合作的住房出租机构有3家，为北京保障房中心有限公司、建信住房服务（北京）有限责任公司、北京信富住房租赁有限公司。
其中，北京保障房中心有限公司试点项目为：北辰福第项目、富力阳光美园项目。建信住房服务（北京）有限责任公司试点项目为：创业之家项目、寓见未来公寓项目（南中轴项目）、星光视界项目、礼士居项目。北京信富住房租赁有限公司试点项目为：该公司在朝阳、海淀行政区域内运营的商品房租赁住房。
新华财经：最后一个问题大家普遍关心，“直付房租”这项业务，缴存人提取额度是多少？
李涛：租住不同房屋类型，提取额度也不同。
对于租住商品住房提取的，采取月租金和公积金月缴存额双限规则：若月租金＞月缴存额，按月缴存额提取；若月缴存额＞月租金，按月租金提取。如房租6000元，月缴存额4000元，只能按照月缴存额4000元提取，如果月缴存额是6000元，月租金是4000元，只能按照月租金4000元去提取，这个就是按照孰低原则。
其中，对于租住保租房提取、租住公租房提取、多子女家庭租住商品住房提取的，可按照实际月租金提取，不再采用双限规则。比如，多子女家庭每月需支付房屋租金6000元，公积金月缴存额4000元，如果其公积金账户余额充足，该家庭每个月就可以提取6000元。（新华财经）
- 发挥公积金住房保障作用 助推首都房地产市场止跌回稳2025/3/13