3月25日，首个国五条细则在广东正式落地，而各地方细则也有望在最近陆续推出。虽然首版细则没有对交易个税政策作出明确规定，但税收和信贷依然可能成为各地所倚重的重要手段。
广东首个推出国五条细则
据中国新闻网报道，广东省政府办公厅25日转发《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，并提出实施具体意见。意见明确指出，要坚决抑制投资投机购房需求，一方面要及时采取住房限购等稳定房价的政策措施，另一方面要严肃查处限购措施执行中的违法违规行为。
意见提出，要切实落实政府稳定房价的责任，广州、深圳市要根据近年房价走势情况，按照保持房价基本稳定的原则，合理确定2013年度新建商品住房(不含保障性住房)价格控制目标，于2013年3月底前报省住房城乡建设厅、监察厅备案，并向社会公布。其他地区要结合实际，抓紧制订稳定房价的具体方案。
同时，要坚决抑制投资投机购房需求，房价过快上涨的地区要及时采取住房限购等稳定房价的政策措施，严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定。广州、深圳、珠海、佛山市要继续严格执行住房限购政策，原出台的住房限购政策与国办发〔2013〕17号文要求不符的，应立即作出调整。
意见明确，限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前；对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施；其他城市出现房价过快上涨情况的，省级人民政府应要求其及时采取限购等措施。
意见明确指出，要严肃查处限购措施执行中的违法违规行为，对存在规避住房限购措施行为的项目，要责令房地产开发企业整改；购房人不具备购房资格的，企业要与购房人解除合同；对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的中介机构，要责令其停业整顿，并严肃处理相关责任人；情节严重的，要追究当事人的法律责任。
另外，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。
意见提出，要增加中小套型普通商品住房供应，各地级以上市(含顺德区)政府要于2013年3月底前向社会公布2013年度住房用地供应计划，并报省国土资源厅备案。要进一步探索完善“限地价、竞房价”、“限地价、竞房价或竞配建保障房”等土地出让方式，防止商品住房土地出让价格过快上涨。要建立90平方米以下中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道，加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市。
2013年全省城镇保障性安居工程任务为基本建成11.6万套、新开工建设7.84万套，通知要求各地要尽快把建设任务落实到具体项目和地块，抓紧做好立项、规划、环评等前期工作，确保新开工项目在2013年10月底前全部开工、2012年前已开工项目在2013年底前基本建成。
另外，意见还提出了加强房地产市场监管，要严格执行《广东省商品房预售管理条例》中有关商品房预售许可管理的规定，有条件的地区可适当提高商品房预售门槛。加强舆情监测，对涉及房地产市场的不实信息，要及时主动澄清并依法严肃处理相关责任者。
各地方细则即将亮相
随着广东省细则的发布，各地方也将陆续推出调控细则。
据新华网报道，北京市将在3月31日前如期出台楼市调控细则。从目前获得的信息来看，北京细则将有效地控制投资性购房，同时对刚性改善需求给予适当保护。权威人士透露，北京细则有三大动作。首先，购买二套房的信贷门槛进一步提高。其次，界定二手房交易环节个人所得税征收办法。出售五年以上唯一家庭住房，将免征个人所得税；五年内出售家庭唯一住房，按不同年限，分级制定税基。非唯一住房，将严格按照交易差额的20%征收个税。第三，北京将进一步收紧户籍人口的购房资格。北京户籍单身人士很可能只能购买一套住房，而此前的政策是，无论单身还是已婚，北京户籍可以购买二套房，外地户籍则只能购买一套房。“此政策可有效防止北京户籍家庭离婚后再分别购买二套房的行为。”上述人士称。
另据权威人士透露，国税总局目前正在制定与二手房交易个税有关的征收指导意见，对房屋原值认定办法等给出可操作指引。业内人士表示，国税总局的指导意见将对各地落实20%个税征收方案提供有效保证。
另据新华日报报道，江苏省住建厅相关负责人表示，江苏正密切关注各地“国五条”细则落地执行情况，但省内细则出台时间要等省政府办公厅决定。另从省住建厅此前代拟的细则来看，也是对“国五条”细则进行重申的内容居多。“从省级层面来讲，主要是表明坚决贯彻的态度，至于二手房20%个税到底怎么征，还需税务部门来具体解释。”
南京市住建委相关负责人也表示，南京版细则要等省细则出台后再出。
与广东版执行细则几乎同时出台的，还有南京市2013年度国有建设用地供应计划。而在去年，该市供地计划的出台是在4月以后，这也表明，地方政府在土地上的调控布局已经先行一步。
从南京推出的供地计划看，2013南京市区计划土地供应总量3500公顷，比去年多了500公顷。具体包括，基础设施、公共服务用地1850公顷；保障性住房用地350公顷；工业及科研等产业用地700公顷；房地产开发用地600公顷(商品住房400公顷，商业办公200公顷)。从中可窥的是，今年该市保障房用地占据了市区计划总用地的十分之一，体现了保证保障房用地的基调。而商品房用地计划供应400公顷也与去年持平，表明地方政府希望从土地源头上保持市场供给平稳的态度。
多项调控措施将常态化
解读广东版细则可以发现，改版细则并没有对交易个税政策作出详细规定，但信贷和税收依然可能成为各地对房市进行调控的主要手段。
据中国证券报报道，尽管“广东版”细则并未对二手房交易个税政策作出详细部署，但未来各城市的细则仍可能体现个税征收差别化的思路。
在“新国五条”的框架内，地方政府可能针对刚需制定保护性条款。其中，“二手房交易个人所得税按差价20%计征”的条款将可能对个人住房满5年且为唯一住房的情况予以免征。
即便如此，二手房交易个税征收的调整仍可能是“新国五条”对市场影响最大的措施。多数业内人士分析认为，如果该项措施随着各地的细则落地，未来二手房市场将大大降温，新房交易也将受到不小的影响。
更严格信贷政策的出炉也被业内认为是大概率事件。权威人士透露，北京等房地产热点城市可能提高二套房贷的首付比例并上浮贷款利率。
众多业内人士认为，作为调控楼市最有效的措施，信贷和税收政策将是本轮调控倚重的主要手段，未来也将走向常态化。
国土资源部副部长胡存智近日在出席2013中国发展高层论坛时表示，可考虑从第三套住房开始征收不动产调节税。据悉，按照提高持有成本的思路，有关部门正在加紧研究有关房产税试点的相关方案。从中远期来看，房产税的征收范围将不断扩大，征收也将趋于常态化。 |
