楼市调控“国五条”细则出台期限已到，各地方版执行细则相继出台。
尽管调控的大框架都来源于3月1日国务院出台的“国五条”细则，但细读之下，各地执行细则松紧不一。其中，北京和上海相对最严，北京规定单身人士禁买二套房，进一步提高二套房贷首付比例，上海要求强化二套房的贷款资格审查。厦门、大连等许多城市并没有出台执行细则，只公布了房价控制目标；深圳等城市将房价控制目标定为不超过本市人均可支配收入实际增幅。
昨日(3月31日)，链家地产[微博]市场研究部张旭告诉《每日经济新闻》记者，除了“20%差额个税”无悬念落地外，北京限购政策再次升级，这两条核心条款将在住宅市场引发明显波动。
控价：涨幅有限制/
北京从七个方面提出了十九条具体政策措施。其中最引人关注的就是房价控制目标——新建商品住房价格与2012年相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型住房价格，逐步将其纳入限价房序列管理。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭[微博]告诉《每日经济新闻》记者，北京规定的“稳定”，严格意义上指不涨价，不过微涨也可接受。2011年北京提出房价“稳中有降”，当时所指的普通房是包括保障房的，而这次不包括保障房的所有新建商品住宅，故实现难度大于前一次。
北京要求对报价明显高于项目前期成交价和周边在售项目价格，且不接受指导的商品房项目，可暂不核发预售许可证书或暂不办理现房销售备案。商品房项目在销售中，实际销售价不得高于申报价。
上海版“国五条”细则设定的房价控制目标为：按照保持房价基本稳定的要求，切实贯彻落实各项房地产市场调控措施。
业内人士指出，上海这个表述有打“擦边球”的嫌疑，同样是要求“稳定”，北京并无其他指标作为参考，而上海所参考的居民人均可支配收入增长等目标一般会超过10%，这就为房价上涨预留了空间。
合肥给出的房价控制目标是：房价增幅不高于本市城镇居民人均可支配收入的实际增幅。
“按照这一目标，合肥市今年的房价上涨不能超过8%，完成目标并不太难。”上述业内人士称。
限购：北京最严厉/
“京十九条”称，从3月31日起，本市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。
上海在限购方面并没有太多新的表述，只是重申各部门要加快研究建立购房人及其家庭成员在本市拥有住房情况、购房人纳税或社会保险缴纳情况、购房人婚姻状况信息交互共享，完善住房限购措施的操作流程。
关于购房资格，北京也作了严格规定：对不如实申报、提供虚假材料骗取购房资格的家庭，不予以办理产权登记手续，家庭承担相应的法律责任，并且5年内不得在本市购买住房。据初步测算，北京新限购政策实施后，可挤出5%~10%的购房需求。
“北京等城市的细则中，针对新建住宅市场的调控力度超过二手房，其他城市也都明显加强对预售的监管。”中原地产研究总监张大伟说，如果政策持续严格执行超过6个月，房价下调幅度有可能超过20%。
征税：“20%”是关键
尽管各地方版细则的宽严程度不一，但在此前争议诸多的二手房交易环节个人所得税征收上，似乎没有太多异议。此前，该税收多数是按照房屋交易额的1%来征收，而此次严格按照差价的20%征收。
中原地产测算结果显示，以一套目前总价200万元的普通二手房计算(非5年内唯一住房)，之前个税为2万元，而房主原购房值50万元，新政后按照差额的20%计算，应缴个税30万元。个税增加28万元，相当于房屋总价的14%。
围绕二手房交易个税如何征收，本次北京版执行细则表述得十分清晰。即对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征；不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。
不过，对于此前广为流传的分层次征收标准，该细则并未涉及。
上海和重庆的表述也类似，但是没有明确在无法核实房屋原值时如何征收。
信贷：多地留后手
除了税收，另一个直接影响改善性需求的是信贷。各地在二套房信贷政策上的表述都遵循了国五条细则的要求。北京规定：中国人民银行营业管理部、北京住房公积金管理中心在国家统一信贷政策基础上，根据本市房价控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例。
根据链家地产市场研究部统计，目前二手住宅成交中商贷的比重为23.5%，其中约两成为二套房贷款。
同时，由于近期公积金政策调整，“认房又认贷”的标准与商贷基本一致，大部分换房的购房者都只能按照二套房标准来申请贷款。
张大伟认为，北京等城市的政策将立竿见影，楼市会出现量价齐跌，而且叠加已经在逐渐落实的房产税、产权登记，楼市调控的力度不亚于2011年。
上海则规定，继续严格实施差别化住房信贷政策。银行业金融机构要进一步落实好首套房贷款的首付比例和贷款利率政策；严格执行第二套住房信贷政策，重点强化对异地、外籍、离异、低龄人群等借款人的贷款资格审查，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款；严禁发放第三套及以上购房贷款。
不过，上海和重庆等地都留了“后招”。上海称，金融管理部门要加强政策实行效果监测和评估，做好预案，并根据市场变化，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。 |
