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高溢价地块频出惊动高层 国企被要求不抢地王
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//www.lgmi.com 发表日期：2013-5-28 8:55:03
兰格钢铁 |
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5月27日，已经获得7个报价、原计划将于28日成交的北京市丰台区花乡夏家胡同住宅用地被紧急叫停。
中国房地产学会副会长陈国强认为，对于房地产市场来说，稳定预期可以控制需求释放，近期一线城市高溢价率地块频出，或引发市场信心回暖，在此背景下，暂停出让自然在情理之中。
本报记者亦获悉，近期一线城市高溢价地块频出，已经被高层注意，部分国企已经被要求不准拿地王地块。
实际上，这并非是北京拟出让土地第一次“失踪”，据本报记者不完全统计，自2012年9月至今，北京国土局共叫停了19宗土地出让。
“准地王”暂停出让
中原地产位于万年花城(资料、团购、论坛)附近门店的一位黄姓置业顾问听到夏家胡同地块暂停出让的消息，很意外。
该置业顾问告诉本报记者，该地块周边的二手房房价不到4万/平方米，一旦出现“地王”，预计周边的二手房房价直涨1万以上。
“也正是如此，多个业主看到夏家胡同准地王地块的利好之后，把拟卖的房源收回，就等着坐地起价。”上述黄姓置业顾问在电话中告诉本报记者，“如今'地王’地块出让被暂停了，做着一夜涨价梦的业主估计得落空。”
根据北京市土地储备中心的资料，拟5月28日出让的“北京市丰台区花乡夏家胡同R2二类居住用地项目”，起始价13.1亿，起始楼面价达1.97万/㎡，以挂牌方式出让。
“目前土地市场向好，该地块位置又不错，在挂牌的模式下，预计成交楼面地价有望破3.5万元/平方米，创下北京年内新地王。”旭辉集团土地拓展部经理黄辉表示。
本报记者获悉，多家房企表示对地块的意向，其中还有一家房企老总内部要求“不计一切要拿到这块地”。
虽然北京市土地储备中心宣布暂停的文件上并未标注暂停的原因，但在北京中原地产市场研究部总监张大伟看来，和北京等重点城市近期高价地频出的情况密切相关。
根据北京中原地产市场研究部提供的资料，上周(5月21日-5月26日)，全国一二线已经有超过10宗高溢价率地块，总成交额已经超过150亿。
“受益于楼市整体利好，多个项目去库存情况较好，房企资金面不错，又急于补仓，再加上政府连推好地，房企竞争土地的积极性大涨，土地溢价也随之水涨船高。”陈国强在接受本报记者采访时如是表示。
“在此背景下，夏家胡同地块作为准地王地块的出让，肯定会影响后市预期，”张大伟称，该地块的暂停出让，或是北京面对近期高价地频出压力下的选择。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，从去年以来成交量价开始反弹中可以窥见，只要有类似“地王”频现或者楼盘“抢购”的事件发生，就会扰乱正常的市场格局。因此，对于房地产市场而言，管理市场预期与控制需求释放同等重要，预计后续各项政策还将会把调控市场预期作为另一重要目标来落实。
不降地价的叫停
北京市土地储备中心一位人士亦在电话中告诉本报记者，该地块入市价格过高，关注较大，暂停也是土地调控的要求，后续或将修改其出让规则，该挂牌为招标以稳定价格。
“如果市场过热，通过提高招标等综合评价方式出让土地的比例，可以控制地价溢价幅度。”黄金湾投资集团董事长申威告诉本报记者。
根据国土资源部要求，溢价率超过50%就要上报备案，“土地调控背景下，一旦一个地区的住宅地块连续3次或者以上溢价率超过50%，需要向国土部说明情况，并有可能被问责。”东部省份的一位国土资源厅的人士介绍，在此背景下，暂停高价地块出让，一则可以稳定市场；二者也可以避免问责。
上周北京大兴成交的三幅地块中大兴旧宫镇住宅地块的溢价率仅49%，但创下区域新高，而另外溢价率分别为81%及102%的地块，一块是商业地块；一块是多功能用地。
实际上，诸如夏家胡同地块入市就高价的地王地块在出让前夕被叫停，并非个例。
根据本报记者不完全统计，8个月来，北京共暂停了19宗地块的出让，其中包括此前有望创区域新高、备受关注的来广营乡A2地块和农展馆地块。
值得一提的是，在市场较热的情况下，热点地块虽然被暂停出让了，但地价并无下调。
以去年9月被暂停出让的北京市石景山区苹果园交通枢纽商务区F地块商业金融用地为例，根据此前北京市土地储备中心的资料显示，该宗地出让底价为2.75亿，以挂牌的方式出让。
但在暂停后的2个月，该地块又以2.82亿的底价，招标的方式入市，并以46.4%的溢价率被河南和昌置业竞得。
“虽然在土地市场过热的敏感时期，降低地王地块的出让以稳定市场预期，防止地价上涨推高房价具有重大意义。”不过，申威认为，真正扭转预期的关键还是在于增供应、降地价。
(21世纪经济报道) |
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