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境外资金潮退却 房企在港融资成本急升
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//www.lgmi.com 发表日期：2013-7-1 8:41:59
兰格钢铁 |
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自去年四季度开始的几波房企境外融资潮开始退却。日前，深圳龙光地产在香港上市折戟，遭遇几乎无人认购的冷淡行情。
多位房地产投资人士认为，受美国计划退出QE3影响，国际资本开始抛售债券，房企融资的成本和额度都开始受到影响，在香港发行的企业债券利率已经从此前的6%飙升到10%以上。同时，内地近期出现的“钱荒”，也将使房企在境内的贷款难度加大，尤其是资金主要依赖信托、基金等影子银行的中小房企，资金链将趋紧，如果这种情况持续较长时间，将逐步传导到土地市场，地价或下跌。
境外融资潮退却
深圳龙光地产原本计划6月份在香港上市，拟募集资金3亿美元，并委任中银国际和麦格理负责安排此次交易。
据消息人士透露，在其之后的路演中，几乎没有投资者认购，该公司负责人可能是不愿贱卖而被迫中止了上市。
“此次路演并没有公开对外，因为市场不好，不敢公开路演。”某知名国际投行亚太区房地产投资部主管告诉记者。
兰德咨询总裁宋延庆则认为，龙光地产认购额不足，主要与企业自身的业绩和风险有关，该公司主要布局在三线城市，上市有一定难度，因为三线城市这几年明显供大于求，资本市场并不看好。
而6月中旬在香港闯关的无锡商业地产商五洲国际，认购情况也不理想，1.22港元每股的招股价处于1.15至1.5港元招股区间的低端，国际发售只录得轻微超额认购，香港公开发售也只获得0.57倍认购。
盛富资本协众国际总裁黄立冲告诉记者，最近香港的IPO市场和二级市场都很差，如果不是规模特别大的房企，投资者兴趣不大，而IPO是追求高风险高回报，但房地产存在政策风险，因此龙光地产上市遇冷很正常。
香港某上市房企投资部人士分析，由于美元走强预期强烈，国际资本回流美国迹象明显，最近香港股市直线下降，而且对于不知名的企业IPO，意味着风险很高，投资者没有兴趣认购。
从2012年四季度开始，得益于美联储QE3的开启，国际热钱流入，内地房企在香港的融资经历了几波热潮，万科、龙湖、绿城、雅居乐、富力、越秀等数十家房企在香港成功发债上千亿元，且融资成本较低，以4%-7%利率区间为主流，有效填补了境内融资不足的空缺。房企资金充裕，加上上半年销售回款十分顺利，连连在国内高价抢地。
上述国际投行亚太区主管认为，受美国宣称退出QE3的影响，外资开始抛售债券，撤离香港，香港二级市场债券价格近期一直在往下跌，债券利率上升，意味着企业融资成本加大，因此最近一段时间，很少有内地房企在香港发债，一是投资者没有胃口，二是成本在上升，如今香港融资相比内地优势并不明显。
房企资金链将趋紧
一方面是国际热钱撤退，导致境外融资成本和难度增加，而另一方面则是房企将面临着国内“钱荒”，央行开始整顿影子银行的紧缩环境。民生银行在6月25日的投资者会议中提到，下半年将缩紧贷款，对原有的房地产行业贷款做结构性调整，而这也是银行业内一致的判断。
对此，招商地产某高管分析认为，此次“钱荒”是央行对金融机构原有的经营导向做调整，最后受冲击的主要是信托、基金等影子银行，对这部分融资利用较多的地产商，也将受到影响。
而宋延庆认为，下半年银行可能会惜贷，利率会提高，而央行开始抓表外资金，信托融资渠道额度会缩紧，有的房企在银行难以贷款，对信托资金依赖较大的，无疑将受到影响。
包括信托、基金在内的自筹资金，近年来开始占据地产商主流融资渠道。根据国家统计局的数据，今年1-5月份，房地产开发企业到位资金为45115亿元，其中国内贷款8051亿元，利用外资199亿元，而自筹资金达16588亿元，其它资金包括项目销售款在内最高有20277亿元。由此也可看出，自筹资金是销售回款后的第二大融资渠道。
“我们公司对此很审慎，不敢冒险高价融资，也很少利用这些融资平台，均是通过银行锁定五年期以上利率，贷款利率约5.3%左右，资金成本较低。”招商地产高管预计，经过这波整顿后，接下来开发商拿地不会再那么疯狂，土地价格可能会趋于平稳。
中原地产市场研究部总监张大伟认为，相比6月前，整体资金面出现变化，钱荒虽还未直接影响实体经济，但对开发商和购房者的心理影响不容小视。
汇联金融控股房地产基金部总经理李山博告诉记者，目前在香港融资成本已经飙升到10%以上，而国内基金融资成本大约是15%，信托成本更高。
宋延庆分析，外资大量撤离香港后，融资额度将会降低，利率上升，房企融资成本也随之增加。
(华夏时报) |
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