东莞打响限价松绑第一枪 专家称限价已不合时宜

     日前，广东东莞市成为全国首个公开喊停“限价”政策的城市，而取消新建商品住房销售价格申报备案制则成为发力点。

    “限价手段已经不合时宜。”东莞中原地产策略研究中心总监车德锐向《华夏时报》指出，虽然东莞没有执行限购令、限价令，但为达到限价效果所制定的政策已经对当地市场造成不良影响。

    在地方主动举起房地产调控松绑大旗的环境下，长期以来被地方形容为“作茧自缚”却依然大行其道的“限价”手段，终于被撕裂开一道口子。

    “对限价说不”

    全国30多个城市主动掀起放松房地产调控政策大潮，不过主要在松绑限购方面比拼“救市”力度，并未被官方确定为松绑“限价”政策。

    据悉，东莞日前已发出通知，出台《关于促进房地产市场健康平稳有序发展的若干措施》，包括取消新建商品住房销售价格申报备案制、放宽住房公积金贷款政策、减少建设单位修改方案次数等。

    “谈不上救市，更不可能存在外界所指的'政府允许房价无下限地大幅下跌’。”对于此举被外界解读为地方政府出手“救市”，车德锐向《华夏时报》分析，东莞虽然上半年楼市经历非常低迷的时期，不过进入7月已开始好转，政府并不迫切地需要所谓的“救市”手段。

    据东莞市房管局发布的统计数据显示，7月份东莞一手住宅网签面积46.3万㎡，环比上涨29%；累计网签3953套，环比上涨27%；累计成交金额42.9亿元，环比上涨32%，三项数据均创年内新高。其间，东莞7月份住宅平均成交价为9277元/㎡，环比和同比分别上涨2%、6%。

    车德锐分析，东莞此次新政动作的初衷是“简化预售之前的各项手续，简化审批流程”。

    东莞的新建商品住房销售价格申报备案制始于2011年5月，当时正值各地陆续出台针对房地产的调控政策。在珠三角城市中，仅广州、深圳、佛山等少数城市已经采取限购，东莞也成为呼声最高的城市之一。不过，东莞并没有选择“限购”政策，而是祭出“一房一价”政策，实行价格申报备案制度。

    “当时正是为了实现限价的效果所采取的措施，不过开发商申报、政府审批等各项环节均敷衍了事，还存在不少灰色利益寻租空间，影响了'限制东莞房价过快上涨’硬性业绩指标的效果。”东莞市政府相关部门人士透露了当时政策制定的背景。

    “为了应对上头的调控效果评估，政策执行仅仅3个月之后，就开始加码，设置上浮和下浮限幅，”上述人士称，“并没有过多地考虑后续的影响。”

    当时的“限价”政策加码后，规定销售价格一经备案，将自动设置15%的下浮限幅，即实际成交价格不得高于备案价格，下浮也不得超过备案价格的15%。当实际成交价高于备案价或比备案价下浮超过15%时，商品房网上销售系统将自动锁定交易，无法进行网上签约程序。

    “多个城市都有类似的审批制度，但东莞的审批备案制度更繁冗，对开发商根据时下市场特点制定政策造成严重的滞后。”

    车德锐分析，本来报备和审批所花时间就比较长，而当楼盘实际成交价高于或低于备案价时，开发商需要重新备案，大概用时需2至3个月的时间，对项目的价格调整已经造成影响。

    在东莞房地产界人士李先生看来，“有很多开发商都曾为东莞繁冗的行政手段感到头痛，不敢轻易前来投资。”简化这些目的为“限价”的繁琐手续，能够发挥项目定价的自主性和市场化，吸引更多开发商前往东莞投资。

    多位业内人士认为，过往繁冗的报备审批流程对东莞的库存量已经造成影响，造成市场供应量不足。目前，东莞库存消化周期为7-8个月，而实际上，需要达到12个月才能保持市场供需平衡。

    “限价”滋生寻租空间

    事实上，“限价”政策的效果备受质疑，在多个限价城市中，政策曾明紧暗松，楼市成交价格出现明降暗升，且逐步挑战限价“红线”，威力逐步递减。

    “为了顺利通过审批，开发商申报和政府审批都会敷衍了事，或者虚高报价，滋生了众多寻租空间。”某大型房企华南区域管理层向记者透露。

    在开发商的眼里，地方有“限价”的要求，意味着开发商还有操作的空间。

    “开发商这部分的支出，也需要购房者埋单。”上述管理层表示。

    限价政策执行过程“上行下效”的做法，对抑制房价过快增长来说，如同地方政府与中央博弈的一场“数字游戏”。

    记者曾从中山、珠海、佛山、增城等多个实行限价政策的城市了解到，当地政府去年虽然对外口径上仍坚持政策规定的限价标准，但“软执行”的现象早已出现。房企在申报时，通常会对建筑面积、优惠户型等方面“动些手脚”，新盘报价的平均价格不会超过限价范围，但相当多的单位售价高于平均水平。

    实际上，限价目标、指导价格和所谓的平均价格之间存在不少“猫腻”。不同的新开盘项目会获得住建局批准的不同数量的指标数字，一些条件更好的单位预售价能够高于限价水平，其实也是变相为房企卖出高房价留下空间。

    曾参与价格报批的人士透露，即使按照限价的规定来做，房企仍有价格操纵空间。“房企可以以毛坯价格出售。实际上，减去装修成本，目前的售价比限价前的价格要高。”其中一名人士说，“房企在申报过程中，也可以在建筑面积、户型和单位上做一些手脚，让新建商品房的平均价格按照物价局的核算方法能够在限价范围以内，但是，相当多的单位售价会高于平均水平。”

    事实上，今年以来，多地的“限价”政策式微。

    广州市政府在2013年为完成当年楼市调控任务，在实施限购政策之外，加码限价、限签政策。媒体报道，在今年上半年广州楼市不景气的背景下，相关部门对高端住宅限制签约的做法也已逐渐退出市场。(华夏时报)

信息监督：马力 010-63967913 13811615299