上海限贷放松水月镜花 库存压顶唯有降价

    8月16日晚间上海再次传出房地产信贷放松的传闻：外地购房贷款结清，本市首次购房算首套；2011年1月31日前允许2套贷款记录，现全部结清，本市无房，算首套；允许有N套贷款记录，原来只允许有3套，现全部结清上海名下无房算首套；首套房最低可打8折利率。(享受八折要求客户在该行金融资产必须大于等于贷款总额的80%)

    8月18日，上海银监局内部人士向21世纪经济报道记者表示，并没有收到中国银监会关于信贷放宽的文件精神指引，也没有收到上海各银行信贷放宽政策的报备。

    建设银行上海分行相关人士告诉记者，在监管政策和地方政策没有变化的前提下，不会执行传闻所涉及的房贷优惠政策。中行相关人士表示，近期中行内部没有放松贷款的讨论。上海多家房企、中介机构的信贷部门反馈，没有收到信贷放松政策的通知。

    “当前市场资金面尚未宽裕到可以全面放开。”一名资深业内人士分析认为，自2009年之后，信贷利率就没有出现过8折，以当前的市场资金面来判断，不太可能会出现8折利率。目前有95折的利率，也是有附带条件的，例如农行首套房贷款利率95折，须贷款额度在200万以上，需要买他们的理财产品，还要有银行内部系统的评分。

    限贷放松冲动

    21世纪经济报道记者咨询多家银行，得到的反馈是，贷款额度仍然较紧。

    8月份以来，上海房贷利率出现“点式”松动，房贷利率持续上浮的现象正在改变。据了解，上海农业银行悄然松动首套房贷、200万以上商贷给出95折利率折扣的消息被市场披露之后一周，其他沪上商业银行对惜贷的口径也正悄然松动。

    7月份以来，汇丰银行一手房首套房贷款160万以上可享受基准利率的96折，二手房首套房贷款160万元以上也可享受基准利率的94折，贷款160万元以下统一是96折。其他大多数银行也已经不再对首套房贷款执行利率上浮。

    但从上海个人住房贷款情况来看，目前大多数商业银行并没有下调首套房贷利率，商业银行信贷仍然偏紧，即使出现下调首套房贷利率，下调的空间也不大。比如8月1日起，上海农行只针对200万以上房贷有95折优惠，而今年上海200万总价以下的新房成交套数占全市比例为49%，这意味着至少49%以上的首套自住客群无法享受这个优惠。

    同策咨询研究部总监张宏伟认为，调整普通住宅标准甚至限购政策定向宽松，有可能是上海楼市后续调控政策的走向，但限贷政策松动尤其是“认贷”标准目前尚难松动。

    库存一路走高

    “虽然出现了房贷点式优惠，但短期内去库存的市场大势仍难以扭转。”张宏伟表示。

    同策咨询研究部数据显示，2014年1-7月商品住宅累计成交面积约476.29万平米，同比跌幅达29.96%；商品住宅销售价格26329元/平米，同比上涨11.11%。7月份成交量70.10万平方米，并没有出现明显回升；8月前两周的成交量反而出现下滑。2014年7月商品住宅存量1158.40万平米，3个月移动存销比已达17.29个月，超过降价指标15个月的范围值。

    德佑地产市场研究部监控数据显示，截至8月19日，8月上海一手商品住宅成交面积为34.79万平方米，新增供应面积达58.71万平方米，批售比1.69：1，明显高于7月全月的1.35：1，供过于求的现象进一步加剧。

    从8月推盘的项目的成交情况来看，不少项目的去化情况很不理想。如8月初获取预售证的鑫塔水尚苑，至今只售出了300余套房源中的14套；8月初获取预售证的融信置鼎雅苑，目前仍是颗粒无收；如海富城市花园、正荣美兰观庭等楼盘的去化情况也颇为堪忧。

    成交量下滑、房贷持续收紧，上海房企下半年销售压力明显增加。面对年报业绩，房企势必采取对应措施抢收“金九银十”，9-10月加大推盘力度。2014年8月及以后几个月，上海楼市大范围的“降价潮”即将来临，大幅降价的楼盘会越来越多。

    上海中原地产研究咨询部经理卢文曦表示，8月上半月一手商品住宅成交25.61万平方米，比上月同期减少6.7%；二手房成交6089套，比上月同期减少4.5%。成交量依然呈下滑趋势。目前库存已突破1257万平方米，压力越来越大。近两个月，上海周边城市几乎已经全部放开限购，沪上各方对救市的期盼非常高。

    卢文曦指出，从楼市调控效果保持、社会影响等综合情况来看，基于一线城市的特殊地位，上海今年限购政策不会放松。不过，贷款先松绑的可能性更大，当然在尺度上未必会有网上疯传的“认房不认贷”那么大。

    (21世纪经济报道)

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