深圳传导上海?5月楼市销售缘何回暖

    “现在上海楼市有点像前一段时间的深圳。”融创中国控股有限公司营销总监李公杰感慨称。6月1日后，李公杰所在的楼盘价格普遍上调了2-3个点，但仅仅一周，已经销售2个亿。上个月，他们的销售额是7.5亿，创造了年内以来的历史新高。

    今年以来，公积金政策放松已经覆盖了全国几十个城市有余。大范围的政策调整既是对中央政策的落实响应，也是因为公积金是地方自主性较大的住房相关政策，成为当地政府消化楼市库存的重要举措之一。

    进入6月，住宅市场成交量虽然较5月末有所回调，但表现依然较为活跃。但具体表现也因区域不同而有所差异。中原监测的40个城市数据显示，上周新建住宅成交面积环比下降22%，较5月首周下降6%。其中，受到上海及深圳拉升影响，一线城市上周成交量较5月首周上升18%，而二线及三四线城市则分别下降9%、21%。

    去库存化速度加快

    李公杰明显感到了市场的变化。“3月份客户来了需要谈，而且普遍感觉客户资金都在股市。从5月份开始，明显感觉客户手里的资金从股市出来，基本不用谈太多就能下定。”

    如李公杰一样的感受，项目布局主要在一线和二线城市的房企普遍感受到市场的回暖。

    融创中国在其官网公布的最新销售数据显示，2015年5月，公司实现新增预订销售金额人民币62.5亿元，合同销售金额人民币52.4亿元，合同销售面积约26.4万平方米，合同销售均价约人民币19840元/平方米。而3月份，融创中国实现新增预订销售金额41.7亿元，合同销售金额34.9亿元，合同销售面积约16.7万平方米，合同销售均价约20960元/平方米。

    龙湖地产近期公布业绩报告也显示，5月单月销售额46.5亿元，销售面积36.4万平方米，环比分别增长44.0%和25.1%。公司前1-5月销售额达180.6亿元，销售面积165.3万平方米，同比分别增长39.8%和20.4%。

    保利地产近期公布的销售简报显示，5月份，保利实现签约面积136.45万平方米，同比增长39.35%；实现签约金额175.32亿元，同比增长43.46%。2015年1-5月，公司实现签约面积392.79万平方米，同比增长2.76%；实现签约金额503.90亿元，同比增长3.64%。

    除了主要布局在一二线的房企，项目布局主要在三四线的房企销售额也在增长。恒大地产近期公布销售数据显示，5月份，集团实现合约销售额167亿，合约销售面积236.5万平方米。较2014年5月份，合约销售额同比增长41.3%，合约销售面积同比增长26.7%。

    布局较为广泛的万科销售数据上扬也较为明显。万科公布5月销售情况，当月实现销售金额206.7亿元人民币，同比增长42.2%。5月公司销售面积为165.1万平方米，同比增34.3%。今年前五月，公司累计实现销售面积707.1万平方米，销售金额847.6亿元，分别同比增长9.2%和4.0%。

    CRIC研究中心将5月份称为“红五月”。据他们监测，市场成交热度持续攀升，房企业绩表现可喜。20家典型房企销售金额普遍上扬，总销售金额同环比分别增长31%、17%。其中，万科、碧桂园及招商3家房企业绩抢眼。万科销售金额破200亿元，再次夺冠；招商则借力深圳豪宅项目海上世界双玺花园热销，单月吸金55亿元，同比翻番。

    受市场回暖影响，房企普遍在加快推盘速度。比如北京，在连续3个月的零供应之后，5月，公寓豪宅市场结束了供应冷淡趋势。据亚豪机构数据统计显示，5月北京公寓豪宅市场共有4个项目集中入市，新增供应套数689套，预售许可面积17.88万平方米，这一供应量也创造了近6个月来的新高。金地中央世家负责人王艺凝称，他们近期面向市场推出了63套独栋别墅。

    一致的战略

    尽管楼市普遍回暖，但房企未来的战略仍然主要着眼于刚需以及改善性，城市布局更看重一线二线城市。

    龙湖地产称，稳定的销售表现得益于市场对调控政策的稳定预期，极具性价比的优质产品也有效激活了客户需求。以5月首次开盘的杭州春江彼岸项目为例，首次开盘主力产品为80-160平方米的中小户型高层公寓，面向首次置业及首次改善型需求。“该项目的热卖亦是公司"近城区、控规模、高周转"策略的验证。”龙湖如是称。

    金地华北区域总经理阳侃也明显感受到了市场的变化。阳侃在金地中央世家产品发布会上称，金地在华北所分管的区域是北京、天津、山东、山西、河北和内蒙。今年，金地会重点把握北京、天津胶东半岛等城市。

    房企拿地战略也可以看出这一趋势。

    CRIC研究中心监测数据显示，5月土地市场较为活跃，房企拿地同环比均上升。其中，拿地总价同比上升74%，环比上升55%；拿地面积同比上升53%，环比上升61%；而平均楼板价为2757元/平米，环比下跌21%。从城市能级来看，房企拿地主要偏向于一二线城市优质地块，拿地总量较大，而且在合肥、厦门等经济发达城市出现118%和75%的高溢价率；三线城市的土地成交总量相对较少，大部分以底价成交；从单个企业表现来看，恒大、万达拿地投入较上月大幅增加。其中恒大积极扩张板块，在5个二三线城市共获15幅地块，拿地投入高达81.85元。

    不仅销售回暖，房企的融资环境也在趋向回暖。CRIC研究中心数据显示，5月，典型房企融资总量大幅上升，环比增加45%。银行贷款和信托表现较为突出。就平均融资成本而言，5月国企发行票据、债券的利率均低于5%，其他企业则维持在8%左右。

    其中，值得关注的是，房企定增募资呈现爆发式增长。CRIC研究院房玲认为，此轮定增激增主要基于以下两点原因：一是审查门槛降低，从今年1月开始，国土部不再参与定向增发事前审查,刺激房企趁热抛出预案；二是定增募资额度相比中票和公司债要高得多，更适合资金需求强烈的房企。

    此外，此次房企融资激增除了传统意义上的补充流动资金、偿还借款和项目投资外，还包含了多元化转型意图。以绿地香港为例，折让6%配股筹17亿港元主要用于互联网金融业务的扩张。随着A股市场的逐步火热，融资目的的多元化也将促进房企更为健康地发展。

    在房企的逻辑看来，地价的回暖也在催动房价上扬。6月3日，上海举行土地拍卖会，闸北地块以87.95亿元被华发华润联合体竞得。地块楼面价38061元/平方米，溢价率为26.8%，成为今年上海新的总价地王。

    “未来还会涨价。”李公杰称。

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