中国投资者海外出手活跃 旧金山房市火爆

    三年直接投资超8亿美元

    “买土地吧，它是绝版的产品。”马克土温的这一名言，如今正被中国投资者如火如荼的践行着。

    在海外亦如是。

    过去的两三年里，美国旧金山及周边区域涌现出很多中国公司和个人购买的房地产项目，很多都是当地的高档商用和住宅楼宇而且常常直接以现金交易。

    据当地土地登记数据显示，在过去的三年里，中国对旧金山房地产的直接投资总额超过了8亿美元，且并不包括中国公司或个人以海外的资金所做的间接投资。

    然而，在对美国市场和相关法规仍然陌生、中美关系仍然微妙的情况下，事实上，中国房地产投资人在拓展海外市场的同时，也应当十分留意在美国复杂的投资环境里下可能存在的误区。

    值得注意的是，中国公司和移民纷纷进驻旧金山及其周边地区，迅速推高了当地的楼价和租金成本，甚至让那些利润丰厚的美国金融机构都深感运营成本负担沉重。因此，越来越多的美国本土公司正选择搬离旧金山，甚至离开其所在的加利福利亚州。

    旧金山及所在的加利福利亚州自然环境优美，风景如画，气候宜人，经济学家称，旧金山和市郊的硅谷(距市区一个半小时车程)发展迅速的程度可以和中国相媲美，这样得天独厚的条件使其成为全球投资者的首选。目前旧金山及硅谷的房价平均在每平方英尺700美元到1400美元之间，租金价格在每平方英尺2美元到3美元左右。好地段和好学区的房价已经在三五年之间成倍上涨。

    中国公司的活跃身影

    据本报记者观察，广州富力地产是当地目前最活跃的中国房企。今年三月该公司旗下的FultonStreetVentures用2850万美元现金从一家美国房企CrescentHeights首重收购旧金山金融中心区的一块开发用地，计划建成25层高的高档住宅楼。CrescentHeights是在2012年以485万美元收购的这块地，即短短三年时间里，该地块售价上涨了接近六倍，成为时下美国商业圈子里最热门话题。

    富力的一位发言人称：“虽然房价上涨了很多，供住宅的公寓楼还是有很大的利润空间，”他拒绝透露建成的住宅楼会以怎样的价格出售或出租。

    他补充说，“有很多的中国公司和员工家属来到美国，相信我们的住宅项目能够很好的满足他们的需要。”今年初期，FultonStreetVentures还以730万美元收购了旧金山繁华市区第七街的一块地，准备建成8层楼的住宅楼。

    另外，中国泛海控股也在今年宣布，准备用16亿美元投资旧金山金融中心区的开发项目。

    自从国内最大地产商万科高调进入美国市场后，中国的房地产企业和房地产投资在美国倍受关注。来自中国的投资一直集中在高端、黄金地段的项目；从原来的单纯住宅项目慢慢延伸到复杂的商业项目。很多中国企业和高净值人士通过在海外注册的公司或者已经分散在海外的资产来进行投资，大多投资人不愿意透露自己代表国内的哪家企业或者哪位高净值人士，所以很难有准确的统计数据。

    一位来自国内不愿透露身份的房地产投资者表示：“目前旧金山的房价的确过高，但是现在国内的房企日子不好过，出来找些可靠的海外资产也是必须的。”

    就在富力地产投资的同一条街FremontStree上，美国最大的资产管理公司之一CharlesSchwab正酝酿搬迁办公室以节省开支。

    “我们全部员工会陆陆续续搬出这座办公大楼，两年之后这栋楼将全部出租，”该公司发言人AlisonWertheim称。“我们鼓励部分员工搬到其他生活和商业成本都较加州低的地区，相信很多人都会很乐意，因为只有离开这里才能买到一百万美元以下而且像样的房子。”

    Schwab已经把其部分IT部门搬到了西雅图。在旧金山金融中心工作了30多年的Wertheim说，房价推动物价已经“涨得受不了了。”

    商业环境复杂

    然而，仅有雄厚的财力和远大的目标是不够的。有专家指出，尽管成功和盈利的机会不少，但大多数中国房地产企业对在美国从事房地产交易的认识仍然有误区。在美国，很多利益因素都强于市政府规划委员会的决策。任何反对的声音，比如相邻土地的业主以及任何租客的抱怨或投诉，都可能减缓甚至叫停某个已经有大量投入的房地产项目，这样的情况在国内是很少见的。

    比如，在各层审批严格的加利福利亚州，从旧金山到洛杉矶的高速铁路在30多年前已经由政府率先倡导，各个开发商积极响应参与，但是至今仍然未动工。

    而在旧金山市中心第三街的一个住宅项目，虽然其土地所有人是一家极具实力的房地产开发商，并获得了政府的大力支持，但是无数的诉讼和重新规划使得该项目拖延了七年，至今该地仍未开展任何实质性地建设施工。

    据了解，在旧金山进行房地产开发，需要获得24项不同的审批。

    此外，有关监管规定中国房企来美国开发项目必须和美方的公司合作，而合作关系往往也有意想不到之处。美国普盈律师事务所创始合伙人AlanPomerantz表示，在中国，生意有人情因素，只要有熟悉和值得信赖的合作方就可以放心。而在美国任何时候都不可以完全信任生意伙伴，唯一可信的是法律。

    “熟悉法律系统和理解在纠纷产生后法官或陪审团可能做出怎样的认定是至关重要的，”Pomerantz说。“在美国要相信法律系统。”

    他补充，在美国是文件至上。无论和合作方的关系有多么亲密融洽，在遇到问题时，美国公司首先会审查合同的有关规定。如果合同在最初没有包括所需要的条款，那么合作方有权拒绝中方的要求或者相应地变动价格。

    在美国这个好打官司的国家，各种规定超过中国人的想象。比如规定购房者要买一种叫作来访人的责任保险，就是如果有朋友来家里做客不小心在楼梯上摔倒了，该访客有权利向房子的主人提出法律诉讼。

    增长前景看好

    加利福利亚UCBerkeley大学的经济学教授KennethRosen指出，近几年旧金山和硅谷地区的经济每年以6%的速度增长，“这增长势头简直可以和中国媲美。”

    Rosen续称，在大量高科技企业如苹果，谷歌的扩张和低油价低带动下该地区的市场上。每个月都有数百到上千的新增就业机会，而这些新的就业机会会带动房地产市场。旧金山仍然有60%的人在租房，相比较全美国有36%的居民租房。而美国西岸地区的房租在过去的三年里每年上涨10%到25%，房价在此期间每年上涨20%。

    他认为旧金山和硅谷地区正在经历前所未有的发展速度，而这个西海岸城市新增开发用地的机会越来越低，房地产是很好的投资领域。

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