上海住房需求结构改变 豪宅成交显著增长

    经过半年的量价博弈之后，上海住房需求结构正在改变。

    在救市政策刺激下，上海楼市回暖明显，去化速度逐步加快，库存总量保持下降趋势。据同策咨询提供的数据，5月上海商品住宅存销比为10.86，相较于2014年5月的14.21，有明显下降。与此同时，上海商品住宅去化周期已经缩短至10.86个月，短期内去库压力得到控制。

    同策咨询研究总监张宏伟指出，预计2015年下半年，上海楼市将呈现“短期内去库存压力降低、楼市将转向买涨不买跌，住房结构发生改变，改善型需求占主导”等特征。他又强调，住房结构的改变与去库存压力的减少，都会带出地价、房价上涨的压力。

    佑威房地产研究中心主任、佑威机构执行董事黄志坚表示，商品住宅6月前3周的成交量基本稳定在25万平方米左右，高于年化周均21.70万平方米，虽然没有5月疯狂，但仍然是一个不差的成交量。预计6月在二季度成交量的排名中垫底概率偏大。

    库存压力放缓房价有上涨压力

    在连续8个月徘徊高位后，上海商品住宅库存量于今年1月出现下滑，但相较去年5月，库存压力依旧存在。

    今年5月，上海商品住宅可售面积为1248.04万平方米，4月可售面积为1242.93万平方米，环比增长0.41%，同比增长18%。但是5月上海商品住宅市场供应量为106.72万平方米，较4月上扬6%，同比增长25.16%；成交量为142.57万平方米，较4月上扬14%，同比增长1.39倍。

    同策咨询研究部认为，上海商品住宅市场去化周期已经回归至理性区间，短期内上海商品住宅库存压力已经降低。

    公开资料显示，上海2015年住宅用地供应计划400-600公顷，同比降幅达到14.29%，创下近5年新低。根据实际成交面积小于计划供应面积的规律来看，上海住宅用地“地荒”现象将越发严重。

    2015年上海住宅用地规划建筑面积/商品住宅销售面积的比值为1.0，显示上海土地市场长期供不应求，未来住宅用地供应量将呈“负增长”，上海商品住宅均价有上涨压力。

    5月上海商品住宅相较去年同期，供需比率由1.43降至0.75，商品住宅市场供小于求。同策咨询表示，成交量回暖，开发资金回收加速，库存量逐步去化，且随着楼市宽松政策效应的持续，商品住宅市场价格会有一定幅度的上扬压力。

    对于土地供应的大幅缩水，上海已经开始对建设用地布局进行调整，按照“存量补地价”的开发方式进行“城市更新”，以“内涵增长”方式取代“大拆大建”，确保市场供应。

    1-5月上海住宅用地成交楼面价TOP10中，闸北区以3.5万元/平方米位居榜首。且闸北区楼面地价1-5月成交均价的比值已经达到83.31%。同策咨询认为，上海宅地楼面价呈现一种“面粉接近面包”的态势。

    改善性需求成为主力

    数据显示，5月上海商品住宅库存区域分布中，松江、嘉定和南汇的库存总量超过150万平方米。在库存板块排行TOP20中，嘉定主城区、金山和临港新城库存量较大。

    上海商品住宅库存中别墅所占比例较大，豪宅当中别墅存量为361万平方米，占库存总量的26%。

    据同策咨询研究部提供的数据，上海商品住宅库存中面积段在101-150平方米的有343万平方米，占库存总量的25%。而中小面积段100平方米以下的仅有309万平方米，占库存总量的22%。2015年5月改善型占比与刚需占比的比值为0.8，且从5月份开始，改善型占比逐月增大。

    对于改善需求而言，3.30“新政”将二套房首付降至四成，大大降低了准入门槛，但同时月供压力大大增加，将现有住房卖出后进行置换是多数人的选择。“新政”在降低二套房首付的同时，将营业税免征时间由五年改为两年，迎合了这种需求。

    改善型人群将成为市场主力军，这可以从土地源头找到答案。

    同策咨询研究部发现，2007-2015年间，上海房价阶段峰值延后地价峰值约1年。2014年，上海住宅用地成交均价创出新高10347元/平方米，同比上涨55.8%，受地价推动及政策宽松、基本面好转的综合影响，2015年上海商品住宅成交均价有望达到3万元/平方米以上。张宏伟指出，地价的上涨将推动项目改善型定位的增多，改善型需求占比随之上升。

    豪宅的热销也佐证了需求结构的改变。6月以来，上海住宅成交量比5月同期有所降温，但豪宅却保持高亢走势。继5月最后一周成交20套，创下今年以来最高纪录后，6月以来单价在10万元/平方米以上的豪宅成交量都保持在10套以上，近2周更是保持近20套的高位。与此同时成交总价也创新高。单价20万元/平方米以上房子，上海自有统计以来共成交8套，其中2015年就占据半壁江山。

    上海中原研究咨询部高级经理龚敏表示，房地产是富豪们重要资产配置之一，豪宅买家无外乎内地富豪和境外投资人士，在经济增长需要房地产支持的当下，相对宽松的房地产投资环境吸引中外资本进入是豪宅崛起的重要原因，在国内经济的发展要求下，房地产政策短期保持刺激不改，豪宅热度还将得以延续一段时间。

    房企销售集中度回落

    经历了2014年的上扬之后，房企在上海的市场集中度在2015年迅速回落。一方面由于市场回暖，中小房企市场份额加大，另一方面是房企更多合作所致。

    2015年前5个月，在同策咨询研究部统计的上榜企业集中度方面，TOP10企业销售面积市场份额为22.72%，比2014年回落7.62%，而TOP10企业销售额的市场份额为26.02%，，较2014年下滑10.07%。

    2014年市场低迷，中小房企在上海市场竞争中处于下风，资金雄厚的大牌房企集中度高，而2015年上半年市场在一系列“救市”政策下逐渐回暖，市场集中度回落。

    上海房地产市场遍布着各类型房企的身影。其中港资房企最早进入上海拓展，另外央企派、华东派和华南派企业都想在上海黄金宝地上争得一席之地。相比之下，以绿地、大华和复地为代表的本地房企遭遇激烈竞争，2013年-2015年5月房企拿地排行榜TOP10中仅占2位。

    随着土地融资越来越规范，卖地成本难以下调，房企抱团拿地、开发，甚至多领域展开合作已经成为行业趋势。例如6月3日，招商平安联合体以30亿元竞得上海宝山宅地；6月10日，雅戈尔(600177,股吧)宣布联手中信将在金融及房地产等领域合作。

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