房企进京辛酸史：从深陷旧改到千金难买

    在好不容易获得“进京资格”后，碧桂园很快又陷入一起“退地”风波。

    10月21日，碧桂园金茂联合体以51.8亿元的总金额接连斩获北京市丰台区两宗商业金融地块。溢价率分别为140%和146%，楼面价接近3万元/平方米。“千亿房企”碧桂园由此首次进入北京市场。

    但随后有媒体曝出，碧桂园可能因成本过高而选择退地。尽管公司并未发布公开信息，但该消息迅速引起舆论轩然，既有人表示不解，也有人称之明智。

    无论结局如何，在这出风波背后，是房企进京的一部“辛酸史”。

    自1993年新世界地产首进北京至今，外地房企的进京之路从未顺利过。从最初的借力旧改，到如今豪掷千金，房企进京的代价不可谓不大。这既助力了房企的全国化进程，也造就了独特的北京楼市。

    多年来，北京市场因其丰富的资源优势而成为房企眼中的战略制高点，其进驻门槛也始终高企。但如今随着结构性风险的凸显，北京楼市已很难再成为稳赚不赔的“避风港”。

    代价不菲进京路

    自上世纪九十年代就开启的房企进京之路，从来都不是那么好走。回顾这一历程，便不会对碧桂园的进退维谷而感到意外。

    1993年，北京市政府宣布与香港新世界集团签约崇文区旧城改造计划，新世界也成为首个从外地进京的房企。

    此后的近20年间，新世界中国地产累计投入约160亿元，完成200万平方米的开发，除帮助近28000户居民进行拆迁、回迁外，还把旧有的崇外大街从25米窄道拓宽成70米的宽道，完成了全长23公里的七种主管线基础建设。改造工作一直持续到2000年以后。

    虽然如今的崇文门已成为热门商圈，但新世界付出的代价是，由于拆迁问题难以提速，新世界中国北京区域发展速度渐缓。公司高管曾表示，这项耗资巨大的投入，直到2007年才逐渐收回成本。

    万科早在1994年就进入北京，但路程同样不顺利。因为其拿下的首个项目“万科城市花园”位于顺义区。由于位置较远，万科不得不在项目与东直门之间开通巴士，在当年成为一道被围观的“风景”。

    到2001年，万科在北京总共只开发了3个楼盘，进程缓慢。直到2007年以后，万科通过合作拿地的方式迅速扩张，才逐渐跻身北京区域主流市场。

    进入21世纪以来，房企进京的代价同样高昂。

    2002年2月，富力通过招标形式以32亿元的“天价”拿下北京朝阳区广渠门东五厂地块，首次进京。该地块总占地48万平方米，被认为是北京有史以来最大一块公开招标的商业地块。

    2005年12月，龙湖以7.04亿元代价拿下“滟澜山”地块，首次进京。拍卖过程中，竞价次数达到155轮，溢价率为147%。

    2009年7月，绿地集团以30.25亿元代价，从万科、首创、龙湖等9家公司手中抢得北京市大兴区黄村地块，首进北京。该地块共经过243轮竞拍，溢价率达到116%。

    2013年7月3日，在连续多次试图拿地未果后，恒大地产以35.6亿元总价拿下昌平沙河“限房价、竞地价”地块，首次进驻北京。地块溢价率为16.7%，折合楼面价约6964元/平方米。

    在这块体量超过51.1万平方米地块中，有26万平方米被用来建设公租房，政府回购价为1.1万元/平方米；剩余25.1万平方米被用来建设“园区安置房”，回购价为1.4万元/平方米。由于该项目利润微薄，也被称做“战略性进京”。

    按照一位资深操盘手的说法，恒大进京的过程可谓是“只赚现金流”。而相比之下，外地企业进京，都经历了一个漫长的试探过程。

    “皇城根”门槛

    房企进京道路艰辛，与当时的市场开放程度不无关系。“由于历史原因，北方城市的开放程度要迟于南方，这就使南方房企最初进京时，面临很多行政壁垒。”北京市房地产协会副会长兼秘书长陈志向21世纪经济报道记者表示。

    “在中国实施房地产市场化改革(1998年)之前，北京的土地主要集中在当地国企手中。”陈志说，这些国企大都脱胎于政府部门，并承担着城市改造、房地产开发等职责。

    据介绍，这种国企共有两类，其中一类脱胎于北京市建设、房管等职能部门，如金隅、首开、首创、城建等。另一类脱胎于各区县政府，如西城区的华远、金融街。华远还曾承担过西单区域旧城改造的职责。

    陈志表示，在1996年进行过一轮整合后，北京市共有23家房地产开发企业，全部是本地国企。

    在北京市土地市场尚未真正市场化之时，外地房企进京只能选择协议拿地，或与当地国企合作开发。前者要求有良好的本地资源和政府人脉，后者则涉及股权合作和利益分配。对于外地房企来说，都不是容易的事。

    1993年9月6日，万通与华远签署协议，共同开发“万通新世界”项目，万通由此借助合作开发的方式进京。当时代表万通签字的是潘石屹，其职务为万通实业股份有限公司总经理。

    有业内人士指出，两者之所以能合作成功，除潘石屹和时任华远地产董事长的任志强私交不错外，也和华远率先完成股份制改造，为合作打下基础有关。在当时的市场环境下，实为个案。

    陈志表示，面对种种困难，很多外地房企趋于谨慎，选择了“宁可不进，也不冒险”的做法。但在此期间，仍有富力、世茂、和记黄埔等企业以各种方式完成进京。

    直到2004年，土地市场真正实施招拍挂改革，这种情况才有所改观。大量外地房企出现在北京土地市场，通过公开市场拿地进驻。

    一位上市房企战略发展部负责人向21世纪经济报道记者表示，“北京既是首都，又是北方最大的房地产市场，那时候土地市场刚刚开放，房企的饥渴程度很高。尤其是经历过市场洗礼的南方房企，大多是携带足够的资金蜂拥而来。”

    此时恰逢房企实施规模扩张和全国布局的重要时机，独特的资源优势以及2008年奥运会的远景，使北京成为企业的战略和品牌制高点。在这段时间，万达、龙湖、星河湾、旭辉等大型房企纷纷进驻。在龙湖、SOHO中国等房企此后登陆资本市场的过程中，这一步可谓十分关键。

    北京房地产市场也由此进入快速发展阶段，并成功抵御住金融危机。据机构的数据显示，到2010年，北京市房价正式领跑全国。北京楼市不仅后发劣势全无，反而后劲十足。

    但这个过程反过来也在抬高外地房企进京的门槛。

    在“价高者得”的拍卖制度下，北京市地价快速上涨。早些年竞价动辄历经数百轮，土地溢价率也经常超过100%。

    2012年，监管部门在土地出让中设置了最高限价，并推出商品房与保障房地块“捆绑”出让制度，但仍难阻止土地单价继续上涨。就在碧桂园拿地进京的前一天，同属于北京市丰台区的一宗地块中，商品房部分以7.5万元的单价竞出，创历史新高。

    有分析指出，地价不断上涨的事实，既推升了房价上涨预期，又抬高了房企进京门槛。这也能够解释，为什么在开放市场的环境下，北京楼市的“入场券”仍然“千金难买”。

    进京的诱惑与风险

    虽然代价高昂，但北京的诱惑似乎不减当年。

    2014年全国楼市供过于求的局面正式确立，市场区域性风险凸显。此时，一线楼市的“避风港”作用更加突出。

    根据北京市统计局的数据，今年1-9月，北京市房地产开发投资同比增长10.4%，增幅比全国平均水平高出7.8个百分点；北京市商品房销售面积增长8.5%，增幅比全国平均水平高出1个百分点。同期，北京楼市的其他多项指标也好于全国平均。

    各项政策利好也在发酵。除“京津冀一体化”持续推进外，行政功能东迁也成为北京市通州区域的重大利好。不少机构还指出，若按照建设“世界城(资料、团购、论坛)市”的规划，北京将成为全国唯一一个“超一线城市”。这种结论，无疑又将给北京楼市注入一针强心剂。

    这些利好持续刺激着外来房企。除碧桂园外，来自福建的阳光城和来自广东的龙光地产也多次现身今年的土地市场，凸显“进京”意愿。华夏幸福则长期布局北京市周边，似有“农村包围城市”的意图。

    但正如碧桂园对高成本的担忧一样，北京楼市的结构性风险，正在给房企进京之路带来不确定性。

    陈志指出，过去几年的高价地项目正经历集中入市的过程，并已经造成今年北京市高端住宅项目集中供应。虽然今年北京市豪宅销售规模创历史新高，但与供应相比，去化率仍是低水平。

    相比之下，面向刚需和刚改的普通商品住宅供应量却不足。在北京楼市供不应求的“外衣”下，结构性过剩和缺口都很明显。

    陈志还表示，近几年北京市成交的多宗高价地，还将在明后年集中入市。这也意味着，北京高端住宅供应过剩的局面将长期存在。

    如果该结论被证明成立，对于北京楼市而言并不是好消息。豪宅项目的销售周期本就较长，若出现超量供应，势必给项目带来去化压力，进而影响资金周转。

    此前几年，借助楼市整体向好、房价不断上涨的势头，北京的许多高价地和“地王”项目得以成功解套，并未成为企业负担。一些早期的高价地项目，甚至成为企业做大规模和充足现金流的重要“推手”。

    但如今的形势变得越来越不确定。陈志指出，当前中国经济正处于换挡期，虽然货币政策宽松，但房地产业对于国民经济的拉动作用正在减弱，房地产业自身也在经历不可逆转的调整。

    就北京市场而言，虽然购买力仍在，但日渐高企的房价正在与购买力相背离。长此以往，泡沫终有破裂的一天。

    陈志续称，北京楼市已经告别“稳赚不赔”的时代，开发商过去更多考虑利润，今后则需注重风险。从这个意义上来说，外地房企的进京之路，恐仍将充满“辛酸”。但门槛渐高的现实，对于尚未涉足北京楼市的房企来说，未必就是一件坏事。

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