廉价资金时代的并购：地产行业超级大鳄将诞生

    在房地产并购市场，融创动手最早，却不是收益最多的一家。

    2015年，在房地产并购市场动作最大的是恒大和万科两家龙头房企，有充裕现金在手，却面临不断冲高的地价，这种矛盾让恒大和万科不约而同选择了借道存量市场兼并收购以扩大业务版图。

    2014年，万科的市场占有率为2.8%，相比发达国家龙头企业的水平还有一倍以上的上升空间。而通过兼并和收购，万科董秘谭华杰认为，大型房企很有可能打破美国开发商6%的市占率上限；在不远的将来，销售规模达万亿、中国房地产界的超级大鳄将会诞生。

    凶猛的恒大与万科

    “大鱼吃小鱼”的现象在地产行业愈演愈烈。

    今年以来，恒大、万科、保利等龙头房企均悄然展开并购，其中尤以恒大、万科最为凶猛。

    5月28日，恒大以31亿元人民币(包括15亿元债务)取得武汉三江航天房地产开发有限公司67.08%股权；6月又花费55亿元人民币收购中渝置地旗下重庆中渝集团92%股权。7月以65亿港元收购华人置业位于成都市3个住宅及商业办公楼项目；10月更是用70亿港元收购了信和置业、中渝置地、华人置业位于重庆的商住物业。

    短短半年时间内，恒大在西南和华中区域堡垒城市重庆、成都、武汉并购市场上，就已花费200亿。

    与恒大的大手笔相比，万科的并购动作显得较为低调。

    10月13日晚，绿景中国地产(00095.HK)发布公告称，已与万科的全资附属公司WklandInvestmentsVLimited订立认购协议，后者将按每股2.20港元的价格认购其3亿股新股份，认购总价6.6亿港元。交易完成后万科在绿景中国的持股比例将达17.81%，晋身第二大股东。

    10月30日，上置集团有限公司刊发公告称，全资附属公司华通投资有限公司与万科境外全资附属公司MainlandcnTenCompanyLimited订立买卖协议。通过这项协议，万科将收购上置集团位于上海市闸北区宝山路街道的上置·绿洲雅宾利花园项目。

    其他万科接触的收购标的还包括佳兆业上海项目、瑞安房地产持有的企业天地3期。融创中国作为并购的先行者，今年也介入了雨润集团的重组并购，但目前并无确定性结果。

    长富汇银基金执行总裁杨明伟表示，房地产进入了一个存量时代，必然伴随着行业并购。据国家统计局数据，尽管自2015年6月以来，受政府提振房地产市场的拉动，住宅价格开始回升，但截至9月底，国内待售商品房库存水平仍处于6.65亿平方米高位，存量仍待消化。

    一方面，房企要消化存量；另一方面，土地价格却日渐上涨，开发商的拿地成本与日俱增。2015年前三季度，全国300个城市各类用地成交楼面均价为1308元/平方米，较去年同期上涨11.0%；其中住宅用地楼面均价2108元/平方米，同比上涨22.4%。

    土地价格和房价的差距越来越小，新项目利润式微，房企会寻找存在价格差的老项目进行改造，低成本收购已逐步成为房企获得项目资源的重要手段。如万科入股的绿景中国地产就拥有多个旧城改造项目。

    中国指数研究院数据显示，2015年前三季度房地产行业完成并购案例176起，涉及金额1600亿元，接近去年全年。2014年房地产行业并购案例236起，涉及金额1768亿元。而在2013年，仅并购153起，涉及金额863亿元。

    总体来看，股权收购和项目收购是房企并购的主要模式。企业通过参股目标企业或与其他机构合作开发的方式控股目标企业，可获得较高利润；而通过对目标项目的收购可以帮助企业获得开发资源，扩大布局范围。企业并购的实质是获得土地资源和战略转型。

    大型房企受益廉价资金

    房地产行业的并购喊了多年，为何在2008年都没有发生大规模并购，而在2015年发生？

    这与行业大环境不佳有关。据中国指数研究院数据，2015年中期，地产上市公司平均投入资本回报率降至8.3%，其中11家公司的投入资本回报率在15%以上，而33家公司平均的投入资本回报率不到5%。行业的发展和分化为房地产行业的兼并重组创造了条件，未来整个行业需要通过并购整合来提高收益，实现资源优化配置。

    企业层面，今年全国房地产投资失速，主要源于资金缺位使多数中小房企拿地积极性消退、项目开工延缓、销售回款速度明显降低，进而持续恶化企业资金面。更多中小房企经营压力上升，被迫出让企业项目或变卖股权引进战略投资者以维系企业正常运营。

    但从资金角度，持续低利率环境为大企业并购创造了条件。自去年11月以来，央行已进行六次降息、四次全面降准，五年以上长期贷款利率已经破“5%”，房企公司债发行规模和金额较去年同期大幅增长，促使并购潮涌现。

    对大型房企而言，利率持续下行，开发商融资成本已是十年来最低。国庆之前，万科发行的一年期公司债利率仅为3.5%，逼近国债信用水平。而在今年6月，恒大发行了一笔5年期200亿公司债券，利率询价区间4.3%-5.8%；10月15日恒大再次发行200亿非公开公司债券，创国内最大规模私募债纪录。

    此外，宏观政策也为房地产行业的并购创造了机会。2012年至今，上市企业跨国并购、并购重组、产业内部整合等交易形式频受国家利好政策支持，行业兼并重组活动日趋活跃。

    今年1月16日证监会发言人表示，上市公司再融资、并购重组涉及房地产业务的，国土资源部不再进行事前审查。并购政策的松绑不仅能帮助企业进行战略部署、实现规模跨越式扩张、提高营利能力，同时企业还可以通过兼并重组获得稀缺资源，顺利实现产业转移与升级。

    中国指数研究院有关人士指出，房企在并购过程中不可避免会面临融资、管理、法律和政策等风险，在并购过程中通过引入咨询公司、律师、会计事务所和评估等中介机构，有利企业掌握全面的项目信息，提高估值准确性。并购完成后，对资源、财务和管理的高效整合能够实现双方资源互补，最大化公司价值。对于一些跨区域或跨国家间的并购，加强并购双方文化融合，提升文化的包容性也十分必要。

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