日本楼市沉寂20年后复苏

    第一太平戴维斯向21世纪经济报道提供的、来自地产数据研究机构RealCapitalAnalytics的数据显示，2015年，境外投资者在日本房产市场共达成交易79.5亿美元，占22%。排名前四买家为：美国(43.3亿美元，54%)，中国香港(16.9亿美元，21%)，新加坡(6.4亿美元，8%)、中国大陆(3.4亿美元，4%)。

    “日本房地产的投资环境在外国人看来，首先是保证永久的所有权、长期稳定的收益，同时又具备一定的市场规模(保证流动性)等等优点，是较为安全的投资标的。”日本不动产研究所分析师吉野薰对21世纪经济报道记者表示。

    去年3.4亿美元中资投向日本楼市

    2014年10月，新加坡主权财富基金GIC以17亿美元收购了东京站附近的一栋写字楼。同年11月份，美国黑石(29.07,0.53,1.86%)集团以20亿美元收购通用电气(30.46,0.24,0.79%)公司在日本的住宅房地产业务。

    另外，据媒体报道一批主权财富基金正在涌向日本房地产市场。全球最大规模主权财富基金——“挪威政府养老基金”将在日本开展房地产投资；卡塔尔刚刚买下了一系列保龄球馆；阿塞拜疆接近买下银座的蒂凡尼大楼，而新加坡正准备买下东京西南部婚礼场馆MeguroGajoen。

    中国投资者的身影也频繁出没在日本市场中。据RealCapitalAnalytics的数据显示，2015年来自中国大陆的投资者总共投资了3.4亿美元于日本房地产市场，占市场总交易额的4%，为第四大外资来源地。

    去年9月，绿地宣布将与日本瑞穗金融(3.22,0.00,0.00%)集团合作正式进军日本房地产市场。11月11日，上海豫园商城集团宣布将以183亿日元收购日本北海道的滑雪度假村“星野TOMAMU度假村”100%的股权，复星集团是其大股东，而复星在2014年在东京买下了两栋办公大楼。

    此外，中国个人投资者也相当活跃。

    “春节期间我在东京接待了几十组中国客户，这些客户几乎都有在日本中长期生活的经历，对日本较为了解。成交的客户几乎都是个人，成交总额在4亿日元左右(约合2290万人民币)。这些客户在境外有资金，交易都以现金方式成交。成交的物业类型有单价在5000万日元(约合286万人民币)-1亿日元(约合572万人民币)的木造(2-3层)楼房，用来收租。也有客户花1000万(约合57万人民币)总价买下一套公寓，打算开民宿。”据日本华人地产投资管理公司暖灯国际地产中国区业务负责人桂小科对21世纪经济报道记者透露。

    再次出现泡沫的可能性不大

    日本央行针对民间银行的超额准备金实施-0.1%利率已于1月26日起正式实施，目前日本各大银行已纷纷下调存款和房贷利率。三井住友(6.32,0.01,0.16%)及瑞穗银行已下调10年固定型房贷最优惠年利率至0.90%，三菱UFJ银行更是下调至了历史新低0.625%。日本央行行长黑田东彦表示，负利率政策对消费者有益，将有助提振日本经济尤其是楼市。

    超低的利率加上涌入的外国资金，让人联想起了前文提到的泡沫经济时期。此前，1985年以抑制美元升值为目的的“广场协议”签订后，日本房地产出现爆发性增长，全国房价翻了6到7倍。1990年出台的系列紧缩政策刺破了泡沫，日本楼市在1991年开始坍塌，房价惨遭腰斩。沉寂20年后，2012年底随着系列经济刺激政策推行，日元大幅贬值，日本楼市才开始回暖。

    不过，在专家看来，日本楼市不太可能重蹈覆辙，再次产生泡沫乃至破灭的可能性不大。

    “负利率将会提振日本房地产市场投资情绪，但此前利率已处在低位，且住宅价格处在近几年高位，住宅成交量可能不会显著增长。负利率将促进银行放松贷款发放，但当前房地产贷款占总贷款规模达到历史峰值15%。当前宽松货币政策或将延续，但日本的银行仍较保守。”第一太平戴维斯中国市场研究部主管JamesMacdonald对21世纪经济报道记者表示。

    在日本不动产研究所分析师吉野薰看来，目前海外资金对于日本市场的影响力有限。

    “近几年来，确实注意到海外投资者越来越关注日本房地产市场，不过我认为海外资金对于房价的推升效果可能有限。2008年雷曼危机前，海外投资者超买了日本房产，才会在危机后引起日本房价的下跌。目前日本的房地产交易中，外国人的占比仍比较低。东京地区的占比为2成左右，而在伦敦则达到一半水平。另外，外国投资者在日本市场并不是一边倒地买入，而是在买卖市场都有参与。”他对21世纪经济报道记者说。

    在他看来，本土投资者的投资心态也已发生转变。“现在日本地价正在温和上涨，是市场已经成熟的表现。房地产市场也开始采用收益价格、风险溢价等金融市场的理念。对于高收益抱有期待而进行投资，然后导致资产价格不断上升，这样的情况在日本越来越难发生了。”吉野薰说。

    JamesMacdonald表示，目前在日本极低的融资成本有助提高收益利差。据第一太平戴维斯测算，目前东京核心五区的甲级写字楼、核心商业及核心住宅的资本化率在3.5%-4.4%左右，和10年期日本国债收益率相比，投资利差在3%-4%之间，高于其他世界级城市。对于投资日本房地产市场，JamesMacdonald持较为积极看法。

    不过，JamesMacdonald告诉21世纪经济报道记者，投资日本地产时还是要注意一些风险。一是计划2017年4月上调的消费税或将再次打击市场。二是，七月的日本参议院选举或将暂缓部分政策实施。长期来看，还存在人口结构恶化的风险。不过，东京等特大型城市将从城镇化的推进中吸引更多人口流入，全国范围来看，日本人口呈下降趋势，但降幅平缓，过去12个月仅减少0.2%。中短期来看，不会对日本经济构成威胁。

    另外，东京奥运会成为投资东京的重要卖点之一，但其对房地产市场的影响仍不明朗，有夸大的可能。

    此外，近几年来，日本的旅游相关产业大大受益于日元贬值所引发的入境游。2015年共计2000万游客访问日本，历史最高，相较2014年激增47%。2016年1月共接待180万游客，较去年同期增长52%。

    不过，在JamesMacdonald看来，日元走强及其他不可预计因素可能改变入境游客暴增的现状，另外机场和酒店等设施也已接近满负荷运转。

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