保利地产尝鲜产业地产 首个项目落户广州南沙

    在房地产链条上基本完善的保利地产，开始在产业地产领域落子。

    7月13日，保利首个产业地产项目启动全球招商。该项目定位为跨境产业园区，位于广州市南沙区。据透露，今年公司将以一线城市群为目标区域，继续拓展1-2个项目。并在跨境产业园的基础上，探索更多元的园区形态。

    业内人士向21世纪经济报道记者表示，房企试水产业地产始于2013年，但目前主流仍需通过房地产销售进行变现。由于未来地产开发的主战场在新区，因此先发展产业，然后带动住宅和商业开发将成为主流。换言之，产业地产将成为资源占领不可或缺的途径。

    首个项目落户广州南沙

    作为保利布局产业地产的头炮，这个位于广州市南沙区的项目地处万顷沙保税港加工区，总占地20万平方米，总建筑面积约75万平方米。

    保利地产副总经理余英介绍道，南沙项目定位为跨境产业园区，将聚集跨境商务、港航服务、制造研发、保税展贸四大产业。此后也将在此基础上，不断引入为其服务的相关产业。

    余英强调，保利产业地产项目将去地产化，不通过产业地产圈地搞住宅和商业开发，潜心产业园运营。同时在园区规划建设时采用智慧城市的最新成果，打造智慧园区和信息化服务平台。

    在开启招商的当天，保利已与10家意向企业签署入园意向书。其中包括以顺丰为代表的物流仓储服务公司，物流信息对接平台公司，IT研发平台公司及平安银行、工商银行等金融支持类企业。

    而从公司整体战略而言，之所以布局产业地产，一方面是遵循国家供给侧结构性改革的战略规划，提升住宅以外产品类型的运营实力；另一方面，保利地产相关产业链上，产业地产此前仍属空白，也得以借此从公司战略层面进行补全。

    作为项目运营方，广州保利电商港方面告诉21世纪经济报道记者，按照规划，公司将在今年内新扩展1-2个项目，目标区域将聚焦在以京沪穗深为核心的京津冀、长三角、珠三角三个含金量高的区域。

    在当前南沙项目稳定运营的前提下，保利电商港不排除后续在全国范围内继续找寻保税区内相关项目。据透露，目前已考虑在珠海进行类似布局。未来也会根据扩展目标地块的属性，考虑跨境产业园以外的多元形态。

    由于产业地产运转周期较长，保利计划在后续引入资本运作。对此，广州保利电商港方面表示，在项目运作的同时将一直为金融化做准备，达到一定条件就可进行相关操作。

    如普洛斯中国或许将成为保利电商港参考的模式之一。

    据悉，普洛斯中国的运营模式是，通过为物流基础设施提供标准设施开发、定制开发、收购与回租等解决方案，待现金流稳定后，打包进入基金公司产品，同时仍维持仓储空间运营管理。

    而保利集团目前旗下已有信保基金、保利资本两家资金运作平台。

    产业地产为资源占领？

    房企大规模试水产业地产始于2013年。

    平安证券曾分析到，产业地产的是指是价值实现模式，通过土地增值、物业租售、物业经营和资产融资最终实现土地及建筑价值。

    从开发模式而言，分为政府规划发展集群产业模式；开发商建设基础设施或厂房，通过租赁、转让等方式经营管理模式；企业自主开发并进驻，引入同类企业模式；基金、政府投资，委托专业产业地产开发商开发模式。

    东方证券分析师竺劲告诉21世纪经济报道记者，由于当前房企净利润率普遍下滑，且已有如华夏幸福基业此类公司的产业园区模式逐渐得到市场认可，推动了房企在该领域尝试。

    在戴德梁行产业地产部主管及助理董事黄文礼看来，房企运营产业地产，更多是出于对资源占领的考虑。“开发商已经注意到，脱离产业做住宅和商业，未来空间会越来越小。所以未来理想的状态是，先发展产业，然后带动住宅和商业开发。随着城镇化进程的深入，未来地产开发的主战场在新区，而新城的开发更依赖于产业的引入与发展。”

    黄文礼告诉记者，他认为前述模式中，开发商建设产业地产，选择进行科技型地产和物流园地产运营相对容易操作。工业园、文创园、孵化器等领域需要更多的操盘经验及客户资源，进入门槛相对更高。

    但这并不能成为房企转型倚靠的主要方向，前述人士均认为，目前大部分房企试水产业地产仍无法脱离通过房地产销售进行变现。

    因此，这也需要通过金融化方式减轻运营压力。

    “产业地产金融化最普遍的模式就是引入基金或引入战略投资者、合作方，稀释股份甚至全部转让，达到退出。REITs(资产证券化)属于新兴方式，但这在国内刚开始试水，目前几乎没有太多成功案例，但将会是未来的主导方向。”黄文礼表示。

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