深圳这一年的地王们正在忙什么

    本周三，上海10万+单价地王横空出世。上海静安区中兴社区N070202单元被融信集团以110.1亿元收下，成为全国土拍史上首块单价超过10万元/平方米的地块。按照业内人士的测算，地块可售面积楼面价达到14.3万元/平方米，预计未来项目售价最低也将超过18万元/平方米。

    在上海静安单价地王出炉之前的6月份，被誉为楼市“黑马”的龙光地产刚以140.6亿元夺下深圳光明新区高新技术园区东片区的一块综合体地块，溢价率约159.8%，问鼎全国总价地王。

    毫无疑问，今年是典型的地王之年，面粉贵过面包的现象比比皆是。这股“卖地潮”在全国范围内蔓延，最直观的体现是上半年全国地王已超过200个。

    而落点到深圳，根据深圳中原研究中心统计，哪怕上半年总成交面积较去年同期减少近7成，但土地出让金额同比却仅减少16.4%，楼面价甚至高达24024元/平方米，是2015年同期的近3倍。

    “地王频出，对楼市直接的影响是带来房价上涨的预期。特别是深圳，由于购房者不缺钱，地王往往会带动周边楼盘成交量的恢复。”深圳中原住宅部副总经理王永刚在受访时指出。

    本周黄金楼市，我们将目光投至这一年来频频以总价或单价刷新业内认知的几块地王，看看它们近期的生存状况究竟如何。

    9亿到30亿坪山新地王尚未动工

    拿地时间：2015年12月22日

    拿地价格：总价30.3亿元、地面地价约8.2万元/平方米、可售楼面价2.72万元/平方米

    竞价高潮：

    从9.48亿元到30.3亿元，一宗位于坪山新区、编号为G11337-0101的居住用地，在去年圣诞节前夕一度成为深圳土拍市场的热点话题。当天，信达坤润联合体与龙光地产互相胶着，历经100余次举牌，终于如愿以偿，以30.3亿元将这宗传统观念中的“郊区地块”收入囊中，溢价率高达219.6%。

    出让公告显示，该地块占地面积仅约3.7万平方米，建筑面积约16.6万平方米。建成之后，还有4.5万平方米的保障性住房由深圳市坪山新区管理委员会以4500元/平方米的综合成本价予以回购。

    除去保障性住房面积及配套面积，该地块可售面积仅约11万平方米，可售楼面价实际达到2.72万元/平方米，成为坪山新区当仁不让的新“地王”。

    面粉贵过面包：

    按照此前第一太平戴维斯投资部董事吴睿的预测，后期若要获得合理利润，项目住宅均价要达到3.7万-3.8万元/平方米，商业均价则需达到6万元/平方米。然而，位处深惠交界处的坪山区域，彼时新房均价仅介于2万-2.5万元/平方米，二手房均价接近3万元/平方米。

    早在拍地当天，信达地产相关负责人就笃定地表态，轨道交通的完善与知名企业落户将给坪山新区带来更大利好，“坪山值这个价。”

    当前进展：

    这是信达地产进入深圳之后独立操盘的首个项目。据知情人士透露，目前项目尚未动工，预计将在两年后面市，届时将打造成区域内的高品质标杆项目。

    单价近8万

    尖岗山地王正在报规报建中

    拿地时间：2015年12月25日

    拿地价格：总价57亿元，两地块综合楼面价约6.2万元/平方米，其中第二块地楼面价达7.99万元/平方米

    竞价高潮：

    这是深圳土地市场最热闹的一场收官之战。去年圣诞节，深圳宝安尖岗山片区A122-0352、A122-0345两宗居住用地花落泰禾集团旗下全资下属公司福建中维房地产开发有限公司。

    当天，包括融创中国、泰禾集团、中粮地产等在内的20余家房企对这两宗地“虎视眈眈”。开拍15分钟之后，第一宗A122-0352地块被福建中维以29.6亿元轻松竞得，占地面积约2.7万平方米，建筑面积约5.8万平方米。随后，一路之隔的A122-0345宗地在融创中国和福建中维的巅峰对决中胶着10多分钟。最终，泰禾集团再次以27.4亿元的价格“抢食”成功。79907元/平方米的楼面价一举刷新去年10月份北京拍出的7.5万元/平方米单价地王，成为全国单价地王。

    面粉贵过面包：

    考虑到地块相邻，两宗地块的综合楼面地价为6.2万元/平方米。出让公告要求，A122-0352的容积率不能大于2.1，A122-0345的容积率则不能大于1.6。上海易居房地产研究院副院长杨红旭曾经算过一笔账，这两块地后期要卖到大概9万元/平方米才能赚钱。而且据业内人士透露，由于容积率较低，项目后期产品只能以小高层搭配别墅。而地块周边新世界名镌别墅均价已超过10万元/平方米。

    当前进展：

    在拍地之后，泰禾集团就曾公开表示，由于项目的低容积率，将“院子”系列产品带入深圳，同时也会搭配一些高层产品。本周四泰禾相关负责人在受访时称，目前项目处于报规报建阶段，正紧锣密鼓争取在今年第四季度面市，届时营销中心等区域会提前开放。

    上述负责人同时指出，地块所在的宝安尖岗山片区是深圳传统豪宅地，拍地之前已经云集了新世界名镌、招华曦城等豪宅，是一块宝地。而且，泰禾的“院子”系列是独一无二的高端产品，泰禾有能力也有信心做好这个项目。“拿下这块地是物有所值，符合预期。”

    龙华地王项目面市周期增加1.5-2年

    拿地时间：2016年6月2日

    拿地价格：总价82.9亿元、折合楼面价约5.68万元/平方米

    竞价高潮：

    这宗位于深圳龙华上塘地铁站旁、土地面积约3.57万平方米、建面为14.6万平方米的商住用地，是深圳商品房现售首次试点的项目用地。在端午节前一天，18家已缴纳9亿元投标保证金的竞标人陆续在现场递交投标文件。这18家企业中，既有一线品牌房企招商地产、深圳万科、披着东莞骏轩“马甲”出现的碧桂园、中海地产，也有此前被业界普遍看好的龙光地产，去年来频频出现在深圳土拍现场的葛洲坝集团，深圳本土房企中洲地产等。

    在经历60亿元以下、60亿-70亿元、70亿元以上三个分水岭之后，中国电建地产集团有限公司与中国金茂控股集团有限公司旗下子公司以82.89亿元的价格“笑到最后”，折合楼面地价约5.68万元/平方米。这个单价仅次于尖岗山深圳单价地王，成为至今为止龙华区的单价地王。

    面粉贵过面包：

    “如果考虑到地块'现售’试点的性质，开发商要增加两年的资金成本，总计每平方米要加上15%左右的成本，那么，届时开发楼面成本要到6万元/平方米。”诸多业内人士认为，未来项目楼价将超过8万元/平方米。而根据深圳中原研究中心提供的数据，目前地块周边的新房均价介于5.5万-6万元/平方米之间。

    目前进展：

    按照出让公告的要求，这宗地块上建设的住宅、商业物业或其他建筑物，不能提前进行预售，而要在竣工并取得不动产权证书后方可进行“现房”销售。有业内人士指出，这也意味着，项目面市的周期要增加1.5-2年。

    总价140亿光明新地王前期规划中

    拿地时间：2016年6月8日

    拿地价格：总价140.6亿元，地面地价约9.22万元/平方米，楼面价约2.76万元/平方米，

    竞价高潮：

    这似乎又是龙光地产志在必得的一块地王。现场竞价在平平淡淡的54.12亿元起拍价中拉开序幕，短短两三分钟内报价飞速上涨到110亿元。谁都未曾预料到，龙光地产会在总价攀上130亿元的时候半路杀出，与“老搭档”平安上演了50多轮的鏖战。

    最终，经过近两个小时的激烈争抢，龙光地产以140.6亿元夺魁，溢价率约159.8%。这既刷新了2014年兆华斯坦与深圳市前海国际能源金融中心联合体夺下的总价约134亿元的前海总价地王记录，也超过今年5月底信达在杭州奥体商住地块创造的123亿元全国总价地王记录。值得一提的是，土拍结束后，龙光地产又“故伎重演”，现场派发起提前准备好的新闻通稿。

    出让公告显示，地块总占地面积约15.24万平方米，总建筑面积约50.9万平方米，将以TOD发展模式为主导，主要发展总部经济，提供综合性商业、文化、行政、生活等综合服务，成为光明新区重要的行政、文化、商业综合配套服务中心。

    面粉贵过面包：

    龙光地产在新闻通稿中称，该地块总建面超过50万平方米，140多亿元的拿地价格被市场认为是相对优惠和理性。按照上述总价，折合楼面价达27623元/平方米，地面地价高达92232元/平方米。根据第一太平戴维斯投资部董事吴睿的测算，在扣除酒店、shoppingmall以及部分公共配套之后，地块可售面积楼面价达3.7万元/平方米，后期均价需达到5.2万元/平方米以上才能产生较高的利润。而相关数据显示，目前片区内新房均价介于3.5万-3.8万元/平方米之间，二手放盘价多数为4万元/平方米。

    当前进展：

    本周四上午，南都记者致电龙光地产营销相关负责人了解地块当前进展状况，其表示不方便接受采访。而据知情人士透露，地块应该处于前期规划阶段。该知情人士表示，光明是一个新区，开发的难度系数相对会比较小，项目后期在规划、品质以及设计等方面应该会融进一些创新元素，产品后期的竞争力还是比较大。

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