环北京楼市调查:“涨价潜规则”肆意生长

    “市场价格就在那里，知道行情的人都还是会买。”环北京区域一位房产销售向21世纪经济报道记者表示。

    “开发商终于承诺本周办理完网签。”12月21日一大早，贾敏(化名)激动地告诉21世纪经济报道记者。历时近两个月的维权，贾敏和他的新邻居们终于可以如愿按照最初购买价格办理购房网签。

    今年9月，原本在等待开发商购房网签通知的贾敏却收到了开发商要求购买车位的通知。按照通知要求，购房客户必须要再附加购买总价13万元的车库车位使用权。言外之意是，贾敏与他的邻居们只有在购买了车位之后，开发商才会继续推动网签事宜。

    捆绑车位、额外加价售房，这是环北京区域燕郊、大厂楼市的变相涨价规则。供求关系严峻地扭曲了市场，潜规则正在生长。

    21世纪经济报道记者调查发现，燕郊(北城)绝大部分新建普通商品住宅项目有加价行为(即市场价高于房管局备案价，高出部分需要直接加在首付里付给开发商)。毗邻燕郊的大厂一手商品住宅项目也几乎都有加价现象，有的还会通过绑定车位来达到加价目的。

    加价样本

    近两个月内，购买了大厂某项目的贾敏一直处于焦虑的状态之中。而这一切缘于开发商强制捆绑车位。

    今年3月份，贾敏以单价8800元/平方米的价格预定了位于大厂区域内的某商品楼盘，并预交了20%首付款(十多万元)。按照贾敏与开发商的约定，网签的时间为今年的6月30日。

    然而，从6月到9月，一直在等待购房网签的贾敏却再未接到过开发商网签的通知，每每询问开发商也是以各种理由搪塞拖延。直到9月28日，依旧没等到网签的贾敏却突然收到了开发商要求买车位的通知。这份通知上写着，“客户如同意履行协议，签署《商品房(资料、团购、论坛)买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》应按照合同约定以十三万元价格购买车库车位使用权。”开发商还强令要求在10月1日到7日之间将车位款补齐，否则车位价格将继续上涨，最多将会涨到20万元。

    与贾敏同购一个小区的邻居们也陆陆续续地接到了这样一份通知。其中一部分买房者甚至在去年就交了认购款，一直等到今年还没有进行网签。

    于是，在气愤和无奈之下，贾敏与其他有着相同遭遇的业主进行了维权。

    一方面，凑不出这么多现金的贾敏非常愤怒，另一方面，由于环北京地区房价今年以来的暴涨，贾敏还非常担心开发商会单方面解除认购协议。根据房天下数据统计显示，大厂区域内目前商住住宅项目均价已经高达16613元/平方米。

    幸运的是，经过近两个月的维权，在政府等各方协调下，贾敏和他的邻居们终于维权成功。开发商最终同意他们按照最初认购价格进行网签，并不再要求捆绑车位。

    潜规则的肆意生长

    加价或捆绑车位，这是环北京楼市目前“公开的秘密”。在供不应求的市场情况下，当地楼盘各种潜规则正在肆意生长。

    乘坐前往潞城方向的北京地铁六号线直到最后一站，再转乘前往燕郊的公交车，上了102国道不出几站便能来到因房地产而闻名的“燕郊”。即便是工作日，并不宽阔的102国道仍是车水马龙、人来人往。一下公交车，甚至会为道路两边的景象感到诧异，两旁林立着大大小小的售楼处和各类售楼广告牌。附近分发传单的人会颇为热情地询问你的购房需求，并根据你的需求，将你带往各个不同楼盘的售楼中心。售楼中心的装潢精美，与无序的道路形成了些许反差。

    时光灯售楼处的销售告诉21世纪经济报道记者，“目前燕郊在售一手楼盘项目已经非常少。燕郊(主要是北城)几乎所有的房子需要加价。(离燕郊不远)大厂的一手楼盘也几乎都有加价现象，有的楼盘则以捆绑精装修和车库的方式变相加价。”

    这位销售表示，“加价现象出现是由于政府对房价的增长有一定的限制，并不是不允许房价上涨，但是不能超过一定的比例。然而，市场价格远比政府所规定的价格(即房管局备案价)要高出许多，因此开发商只好私下加价。”

    一位燕郊当地楼盘销售透露，“目前，政府对商品房预售价格管控非常严格。比如，燕郊的备案单价也就两万一二左右，大厂的备案价是17000-18000元/平方米。但燕郊稍微高一点的楼盘已经卖到3万元/平方米，低一点的也要卖到2.5万元/平方米。大厂的楼盘也普遍要卖到2万元/平方米。”

    一位熟知当地潜规则的销售还向21世纪经济报道记者详细解释了加价过程。“首付40%全都是给开发商的(正常的首付比例本地人为20%，外地人30%)，余下60%的部分可以正常办贷款。这40%包含了加价的部分，可以正常刷卡，也可以开具收据。签订合同时，除了正式合同，还会有两份合同——一份精装修的合同、一份车库合同(用来涵盖加价的部分)。”

    多家环北京房产销售也向21世纪经济报道记者表明，这是当地普遍现象。“市场价格就在那里，知道行情的人都还是会买。”

    调控与市场的矛盾

    自2015年4月，《京津冀协同发展规划纲要》发布开始，环北京楼市就成为市场关注的热点。按照政策思路，北京地区作为减量优化及存量挖掘区，这意味着在相应的区域，原则上不会再有新增建设用地的安排或是高强度大规模建设。相反，廊坊市下辖的北三县-三河市(燕郊镇隶属三河市)、大厂回族自治县和香河县均属于适度发展区之一。

    随着通州确立为北京副中心，不少投资客看到了譬如燕郊、大厂区域这样的投资空间。而这里一度成为楼市投资热土。为了控制房价上涨过快，河北廊坊先后于今年4月和今年8月出台楼市调控措施。而自9月30日以来，各个热点城市调控均在加强，政府对于房价涨幅更是进行限价等调控措施。

    亚豪机构市场总监郭毅认为，在供应匮乏购房需求强劲的供需失衡背景下，区域楼市的价格走势预期向好，开发商以逐利为目的，对可售房源加价或捆绑销售从而绕开价格管制，也是一种无奈的选择。建议地方政府应采用市场化手段调控楼市，比如严查土地增值税，以及提高持有年限较短的二手房转让税费，提高投资的机会成本，从而长效抑制楼市的非理性消费，而管制商品房备案价格，虽然对稳定房价见效较快，但并未抑制个人炒房，反而人为降低了炒房成本。

    中原地产分析师张大伟认为，楼市调控不是价格调控，只约束备案价格不能带来市场的健康发展，反而会导致捆绑装修、车位等不规范行为的发生，而且简单的统计数据抑制对市场来说不治标也不治本，限价是楼市调控的一个手段，但肯定不应该是最重要的手段。

    张大伟表示，房地产的调控应该是加法与减法的长效机制调控，增加供应，降低投资投机需求，从环北京区域看，减法现在做得不够，而实际利好落地导致的投资投机需求的确导致区域内供不应求。从未来发展看，区域内必须与北京房地产调控政策逐渐看齐，否则房价上涨的预期依然会强烈，导致投资需求集中。

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