上海商办地入市遇冷

    进入一季度以来，尽管上海土地呈现放量态势，但主要以商办用地与远郊宅地为主，房企在上海的土地投资热度因此有所冷却。

    3月底上海将有两幅商办用地出让，其中静安区市北高新区一幅建筑面积43841.1平方米的办公楼用地，以起始价48225万元计算，楼板价1.09万元/平方米，目前已有6家房企领取申请表格；崇明长兴岛一幅建筑面积75600平方米的商办用地，目前还未显示有买家领取申请表格。

    2月8日，分布于浦东、闵行等区的5幅商服、工业、回迁房用地挂牌出让，此前这几幅地块均因为只有1家公司领取申请表格而延后一天公布结果，多为当地开发公司与建设部门底价摘得，并没有知名房企参与。

    上海城市房地产估价有限公司数据研发部项目主管邵明浩指出，商办地遇冷，是由于春节前上海整顿类住宅项目销售以及严格审批商办项目做类住宅，最终传导到土地市场。并且，2016年开始，上海出让地块均明确规定15%自持比例，商办自持对于住宅开发商而言仍是一道难题。

    21世纪经济报道记者查询上海土地交易中心网站，发现近期土地出让主要分布于远郊，2月以来，仅嘉定区一幅工业用地、闵行马桥一幅商服用地公告出让。

    商办地遇冷

    对于年初上海屡推商办地，邵明浩分析认为，用商办地试探市场反应也未尝不可。区域板块供应商办用地取决于几个因素。首先，土地供应计划包括用地指标与土地面积在半年或一年之前就已经做好。邵明浩指出，全国一级、二级城市的城市规划对于住宅与商办用地有一定配比与技术指标要求。

    “这一点虽然有点死板，但必须遵守，也是需要地方改革的空间所在。”邵明浩认为，行政区域如果想要供应办公用地，就必须推出一定配比的商业用地，这需要按照人均商业面积推算。“比如此前有规定100万平方米住宅用地要配150-200万平方米商业，大概1：1.5的要求，郊区与市区配比有所不同，实际上这个配比要求已经不太符合上海现在的发展。”

    部分业内人士也指出，此前上海商办项目的乱象，大多由于商办配比过剩造成。不少房企出于拿地开发获利的短线投资需求，不惜冒险拿商办地开发类住宅产品，如今上海进入全面整顿，房企自然却步于商办用地了。

    一名长租公寓行业人士告诉记者，房企不会选择购买商业地块开发类住宅产品的原因在于：价格不低；商业产权手续存在问题；商业物业本身改造困难大，得房率低等因素不适合做公寓。

    这就直接导致近期商办地遇冷。房企不敢再增持商办地，从上海房地产市场格局可见一斑。同策咨询统计显示，2017年1月上海市商业市场供求量均大幅下滑，新增供应仅推出1.47万平方米，环比下滑96%；办公物业则出现了久违的零供应。

    从成交方面看，1月商业市场成交量仅15.21万平方米，环比下滑4成，同比上扬31%；办公市场成交量15.84万平方米，环比下滑63%，同比上扬57%。从价格上看，商业市场1月成交均价为32040元/平方米，环比下滑7%，同比下滑6%；办公市场成交均价连续两个月大幅下滑，1月均价为32040元/平方米，环比下滑24%，同比则上扬52%。

    与上海商办土地入市趋势吻合之处在于，上海1月份商办项目外郊环成交面积比重占到39%，而其他环区的成交面积占比多在13%-17%之间。外郊环成交居前项目中，虹桥绿谷广场在1月3日集中网签1.93万平方米办公房源，成交均价为37531元/平方米。

    郊区多幅宅地出让

    商办地遇冷，还有一个重要原因在于，房企仍然寄希望于上海增加商品房用地供应。去年出台的沪六条中曾明确提出，加大商品房用地供应。

    在上海土地交易中心可见，近期还推出多幅远郊住宅用地，分别位于临港、金山。2月中下旬共有6幅宅地入市，出让面积共34.83万平方米，建筑面积共52.53万平方米，按照起始价总价计算，平均起始楼板价达1.4万元/平方米。相比1月份位于宝山、徐汇区的商办地、宅地成交均价2.2万-2.3万元/平方米而言，确实便宜不少。但这两个片区最近一次成交宅地价格，比如临港中心城区南汇新城的三幅宅地，起拍楼板价均约2万元/平方米，相比碧桂园于2016年12月连拿临港、奉贤两幅宅地，成交楼板价不到9000元/平方米，这次起拍价上涨不少。与万科在2015年9月拿下的南汇新城宅地楼板价相比，更是接近三倍涨幅。

    商办地出让遇冷的情况下，业内人士认为这几幅宅地的出让将能体现房企投资策略。而近期周边城市土拍情况，仍然表明房企对长三角区域的土地投资热情。从亿翰智库提供的2016年销售排名前十房企拿地数据可见，以重点城市监测结果为基础，1月份万科长三角拿地金额为83.1亿元，碧桂园84.9亿元，保利耗资30.6亿元。但绿地、华润、中海、融创、华夏幸福在1月份没有拿地举动。

    上海中原市场分析师卢文曦指出，上海开年土地市场热度不如二线城市原因有三：首先开年推出土地主要位于远郊，那里并非房企普遍看好的区域，且其中部分优质地块起步价不低，如临港已达2万均价，对房企而言成本越来越高，相反地块吸引力不够。其次，最近市场有信贷趋紧苗头，房企资金压力较大，对地块则会有更多考量。最后，今年刚开局，房企普遍对市场调整有共识，需要储备一些现金流，而不能像去年一样肆意拿地。

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