房贷政策迎重磅调整 政策“加码”释放什么信号？

    

为适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，更好满足刚性和改善性住房需求，中国人民银行、金融监管总局8月31日联合发布了《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。

市场人士普遍认为，两项通知及时回应了市场关切，顺应了我国房地产市场供求关系变化，有助于提振楼市信心，更好满足刚需和改善型住房需求，促进房地产加快恢复供需良性循环，推动经济加快复苏。

首二套最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%

具体来看，此次差别化住房信贷政策调整优化有两项重点，一是统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限，将首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。

二是将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点。首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点。

降低存量首套住房贷款利率方面，通知明确，自9月25日起，对于符合条件的存量首套住房商业性个人住房贷款，经借款人和银行双方协商，既可变更合同约定的住房贷款利率加点幅度，也可由银行新发放贷款置换存量贷款。

业内人士表示，两项通知同步出台，居民端、银行端以及房地产市场或将同步受益。首先，从居民端看，两项政策有助于降低居民购房门槛及房贷利息支出，释放楼市需求，进而助力国内消费回暖。

招联金融首席研究员董希淼表示，据有关测算，此次存量首套房贷利率调整，平均降幅约为80BP，涉及调整的贷款规模可能约达25万亿元。以100万元、25年期、原利率5.1%的存量房贷为例，假设房贷利率降至4.3%，可节约借款人利息支出每年超过5000元，降低住房消费负担，进而可增加消费能力。

中国银行研究院研究员梁斯分析，两项通知的发布，在坚持“房住不炒”基调上，能够更好支持居民的刚需和改善型住房需求以及利息负担，同时也兼顾了政策的公平性和权威性，有助于实现多方共赢。对购房者来说，利息负担的下降将有更多可用资金用于扩大消费，提振经济。对银行来说，可以缓解提前还贷现象，稳定资产规模。再者，存量房贷利率调整，有助于压缩不同类型贷款（例如经营贷、消费贷和房贷）的利差，缓解风险隐患。
    大行积极推进准备工作 下调存款挂牌利率
    从银行端看，光大银行金融市场部宏观研究员周茂华表示，政策有助于调整资产负债结构，降低提前还贷压力，稳定客户基础，压缩经营贷等资金违规套利空间，同时房地产复苏与经济回暖，也利好银行盈利和资产质量改善。
    通知发布后，工、农、中、建、交、邮储等六大行也纷纷发布公告，表示将积极推进存量首套住房商业性个人住房贷款利率调整准备工作，为客户提供线上、线下多渠道便利服务，有效发挥金融机构促进消费、改善民生的作用。
    不过，存量按揭调整或会对银行业息差及利润产生一定压力。
    9月1日，工商银行、农业银行、交通银行、招商银行等集体更新的人民币存款利率表显示，一年期整存整取利率下调10个基点至1.55%，二年期整存整取利率下调20个基点降至1.85%，三年期和五年期整存整取利率下调25个基点，分别至2.2%和2.25%。活期存款、三个月、六个月整存整取利率保持不变。
    业内人士分析，多家全国性商业银行再度下调存款挂牌利率，且降幅普遍较6月更大，有助于缓解银行端负债端压力，从而维持合理利润增长和净息差稳定。
    

更好满足购房者合理住房需求
    “房贷政策优化有助于释放购房需求，缓解房企现金流压力，助力房地产行业逐步摆脱低谷，促进房地产加快回归长期健康发展轨道，带动房地产投资企稳改善，并带动消费需求，助力经济加快回暖。”周茂华说。
    中信证券基础设施和现代服务产业首席分析师陈聪认为，差别化住房信贷政策优化调整，预计将和前期“认房不认贷”的政策一起形成合力，助力居民减轻置业负担，有利于加快释放合理住房需求，这也显示了政策积极有为，果断致力于防风险和稳增长。
    “预计在户籍改革的助推下，在区域发展重心变化和城市更新思路变化的加持下，以城中村改造为供给侧核心新变量，以新市民进城为需求侧核心新变量，房地产开发投资可能已经见底，未来或将反弹。”陈聪说。
    另值得一提的是，《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》明确，新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在LPR上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
    业内人士表示，要求调整后的利率不得低于当时所在城市首套房贷利率政策下限，体现了政策的公平性和权威性。首套房贷利率全国性的下限在不同时期有所变化：2019年10月至2022年5月为LPR，2022年5月至今为LPR-20个基点。（新华财经 翟卓 吴丛司 刘玉龙）
    

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