自百货商场、购物中心等消费基础设施被纳入公募REITs的底层资产后，消费基础设施REITs得到了社会的高度关注。那么，企业发行消费基础设施REITs的积极性如何？与已经发行的产权类公募REITs的底层资产相比，消费基础设施有什么特点，对消费基础设施REITs会产生什么影响？带着这些问题，记者开展了调研。
企业发行消费基础设施REITs的积极性高涨
今年3月，国家发展改革委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》，提出研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。通知强调，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。
“据我多年的观察，我国企业对于商业零售不动产REITs关注已久、非常期待。”上海瑞思不动产金融研究院院长朱元伟说，除了境外REITs市场比较常见的购物中心和社区商业之外，我国消费基础设施REITs的资产类型还扩大到了百货商场、农贸市场、家居卖场等，消费基础设施REITs的底层资产得以大幅扩容。
消费基础设施被纳入公募REITs的底层资产，成为REITs家族“新丁”后，相关企业发行消费基础设施REITs的积极性高涨。
“我们对企业开展了访谈，发现有的企业在相关文件出台之后仅两天就组建了REITs专班，把REITs的申报发行作为企业的战略性工作重点推进。现在有多家企业的申报工作进展顺利，还有更多的企业在关注和启动。”朱元伟说。
企业对消费基础设施REITs的积极态度，来自对宏观经济走势和企业自身发展的多方面考量。
物美集团CEO张斌认为，公募REITs能够盘活优质的商业资产，在我国经济基本面逐渐修复的背景下，商场、购物中心等资产的估值将会恢复，相应的REITS产品收益率也将有明显改善。
“物美全资或为控股、大股东的品牌企业有物美超市、麦德龙、百安居等，各业态门店超2000家，自有物业超200万平方米，多数位于一二线城市，可发行和扩募REITs的资产十分丰富。”张斌说。
朱元伟认为，对于投资人来说，公募REITs与股票、债券的相关度较低，可以在投资组合和资产配置中发挥重要价值。虽然短期难免波动起伏，但从长周期来看，公募REITs可以为投资人提供可观的稳健收益。
底层资产特色鲜明 消费基础设施REITs或独具特色
据统计，目前已发行的28只公募REITs中有16只产权类产品，产品市值占42%；有12只特许经营权类产品，产品市值占58%。28只公募REITs中有27只溢价发行，平均溢价率约为6.9%，产权类产品溢价率6.5%，特许经营权类产品溢价率7.0%。
已发行的16只产权类公募REITs的底层资产主要是产业园、工业厂房、仓储物流和保租房。调研发现，作为产权类公募REITs的一种新型底层资产，消费基础设施与工业厂房、仓储物流、保租房、产业园等有很多区别，这也预示着消费基础设施REITs或很有特色。
首先是消费基础设施的经营模式复杂，标准化程度相对较低。
“百货商场、购物中心、农贸市场、奥特莱斯等消费基础设施的经营模式相对复杂，包括租赁、联销、经销和其他经营业态。仅租金就包括固定租金、固定租金加提成租金、固定租金与提成租金取高等多种模式。”中国国际工程咨询有限公司研究中心副主任徐成彬表示，消费基础设施的收入来源多样、租金调整幅度较大、运营成本差异显著，特点十分鲜明。
这种复杂的经营模式对如何合理预测收入和成本，如何选取统一指标评价底层资产的运营水平，如何对百货商场、购物中心、奥特莱斯、农贸市场、家居卖场等各具特色的消费基础设施资产进行估值，提出了挑战。
“消费基础设施资产的标准化程度相对较低，租金的定价相对比较复杂，有很大的差异性，有些资产透明度相对不高。同时，资产运营收益受宏观经济的影响比较大，而且消费者不同的偏好、习惯也会影响资产的收益情况。”北京大学光华管理学院副院长张峥说，这些因素导致了消费基础设施资产的租金收入有可能会有较大的波动。
此外，工业厂房、仓储物流、保租房等资产的预期收益相对稳定，而百货商场、购物中心的收益水平与其运营管理高度相关，这也意味着消费基础设施REITs发行后，其市场表现可能会因为运营管理水平的差异产生较大的不同。
“消费基础设施资产对管理团队的要求比较高，运营管理尤为重要。消费基础设施REITs底层资产的质量高度依赖于其运营水平。”张峥说。
徐成彬认为，消费基础设施具有强运营属性，其运营管理专业性较强，对运营管理机构的能力提出了较高的要求。消费基础设施REITs发行后，基金管理人可以通过建立运营激励奖惩机制，鼓励运营管理机构提升运营管理效能。
业内人士认为，消费基础设施鲜明的特点，对消费基础设施REITs底层资产的把关能力和上市后的信息披露都提出了更高的要求。
消费基础设施REITs仍存估值“难题”待解
消费基础设施底层资产的估值，会直接影响公募REITs的发行价格和实际募集金额。目前监管部门要求，原则上以收益法作为基础设施项目的主要估价方法，影响评估的重要参数，包括土地使用权或经营权剩余期限、运营收入、运营成本、运营净收益、资本性支出、未来现金流预期、折现率等。
业内人士介绍，因为产权类公募REITs项目的土地使用权和建筑物均为有限年期，按收益法计算的估值，会受到“剩余土地使用权期限”的影响。按目前的估值准则，收益期应按“剩余土地使用权期限”“建筑物剩余耐用寿命”两者之间的孰短原则计算。
“百货商场、购物中心、农贸市场等消费基础设施REITs底层资产的土地性质多为商业用地，土地使用权只有40年，比建筑物寿命更短，成为影响项目估值的核心因素。尤其是，进入成熟运营阶段的商业物业往往已经运营了十多年，甚至20年，所剩余的土地使用权期限较短，未来现金流总量受限。按照收益法计算的资产估值，与按照市场法、资本化率法等方法得出的资产估值相比，有一定程度的偏离。”一位拟发行消费基础设施REITs的企业部门负责人说。
“剩余土地使用权期限较短会影响估值，因此会降低原始权益人的发行动机。而且项目到期后能否实现土地使用权的续期，将成为影响消费基础设施REITs的一个非常重要的因素。”张峥说，建议企业选择剩余土地使用权期限较长的资产，比如超过25年的资产率先上市。(新华财经 余蕊）
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