近期，REITs一级市场扩容增类的节奏明显提速，全市场最大规模保租房REITs获得受理的信息更是斩获业界高度关注。无疑，保租房REITs凭借其资产的强抗周期性特征，展现出了穿越周期的稳健底色，相关产品也斩获了投资人的青睐。多位原始权益人在接受记者采访时表示，待时机成熟即启动相关扩募工作。
项目平稳运行
保障性租赁住房是国家住房保障体系建设的重要一环。
2023年三季度以来，保租房REITs表现稳健，体现出了较强的抗周期属性。
举例来看，华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称：华夏北京保障房REIT）今年第三季度录得收入1840.51万元，净利润780.88万元。
中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称：中金厦门安居REIT）方面，2023年三季度录得收入1927.43万元，净利润694.36万元，经营活动产生的现金流量净额1440.83万元；本年累计可供分配金额4355.18万元。
华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称：华夏基金华润有巢REIT）今年第三季度实现收入1979.76万元，净利润151.55万元；本年累计可供分配金额4642.21万元。
显然，大部分底层的保租房项目均延续了较高且稳定的出租率，并支撑其业绩表现整体稳健。
毋庸置疑，发展保障性租赁住房有助于构建多层次住房供给体系，是探索中国房地产市场新发展模式的途径之一，对大中城市人口承载力与吸引力的提升以及经济社会可持续发展具有重要意义。
在中信证券基础设施和现代服务产业首席研究员陈聪看来，中国的租赁住房需求远未得到满足。而租赁住房已经成为打造多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度的核心发力点。
市场潜力待掘
“与发达国家成熟市场相比，我国租赁住房占比仍有提升空间，租赁住房供给结构尚待优化。”陈聪指出，“据我们了解，有相当部分欧美发达国家居住于租赁住宅中的家庭占比超过30%，且核心城市租住占比更高。而截至2021年，我国市场化机构类租赁住房占比仍不足10%，与德国、荷兰、美国等国相比，中国依旧处于起步发展阶段。”
综合考虑人口结构、居住观念等因素，不少业界专家判断，至2030年全国城镇租房人口占常住人口比例将提升至25.6%，对应2.68亿租房人口及1.16亿套租赁住房需求。
“我们认为，随着租户居住品质化要求的提升，全国城镇租房人口租金收入比有望提升至28%，对应2030年全国城镇租赁住房年租金规模40076亿元，以20%机构化占比假设，租赁住房产业年总租金规模将高达8000亿元。”陈聪说。
毫无疑问，伴随经济发展和城市化进程的加快，以及人口流动性的增加，市场之于住房租赁需求的显著扩张为大势所趋。而保障性租赁住房市场的可持续发展，离不开金融创新赋能，REITs就是其中最重要的平台之一。
值得一提的是，截至2023年9月末，已上市保租房REITs的底层资产平均出租率达97%，是已上市产权类REITs中唯一一类上市以来出租率长期稳定的资产类别。
据券商统计，截至11月7日，保租房REITs产品的总市值为51亿元，仅占产权类REITs总市值的15%。
“个人认为，保租房REITs的稳步扩容势在必行。”一位机构交易员向记者表示，“在较长一段时间内，保租房REITs都会是市场中相对稀缺，且资产质量值得信任的品类。”
ICCRA住房租赁产业研究院的统计显示，除了去年已上市的4只保租房REITs外，目前拟申报发行的保租房REITs多达7只，上市后我国保租房REITs的规模将超百亿元。
扩募势在必行
在国内公募REITs市场“首发+扩募”双轮驱动格局已然形成的背景下，向后看，保租房REITs的扩募料为大势所趋。
“事实上，扩募是我们打造这只REITs的主要目的，把最优质的项目拿出来上市，除了换取未来的退出通道，盘活存量资产才是重中之重。”厦门安居集团有限公司党委委员、副总经理，厦门住房租赁发展有限公司董事长陈勇此前接受记者采访时称，“自本项目生成开始，我们就严格按照市场化机制来进行规范运作。现阶段，我们已经建成保租房7372套，已经立项且在建的保租房数量为7300套左右。未来三年，按照厦门市的‘十四五’规划，我们还要建设14个保租房项目（约3.66万套），总建筑面积可达241万平方米，总投资达到125亿元。我们将按照REITs的扩募标准来打造上述资产。也就是说，未来至少2至3年内，我们的扩募资产标的十分充足，并且已有不少项目的运营已经达到了上市标准。”
谈及扩募，北京保障房中心有限公司财务管理部部长黄宁亦释出了积极的看法。
“未来对于保租房产品，我们的目标是成为北京市保租房领域发挥‘稳定器’和‘压舱石’作用的骨干力量。”黄宁表示，“华夏北京保障房REIT具备丰富的扩募潜在资产，经梳理，目前北京保障房中心有限公司旗下满足REITs上市条件的资产估值超300亿元，后续我们将与基金管理人一起积极推进扩募工作。”
再就华夏基金华润有巢REIT来看，截至2023年6月末，该项目原始权益人已累计进驻全国15个城市，在营项目35个，储备项目21个，布局房源5.6万间，其中北京、上海、广州、深圳等核心城市房源占比达80%。
“在获得政策大力支持的背景下，我国的保租房市场正逐渐走向成熟，具有广阔的市场空间和挖掘潜力。”有巢住房租赁（深圳）有限公司战略投资部负责人李伯乔直言，“未来保租房REITs将进入常态化的发行和扩募阶段，我国保租房REITs的市场规模将进一步扩大，租赁住房资产穿越周期的价值也将得到充分释放。我们也会在扩募方面持续发力，实现从‘培育孵化租赁住房项目—运营成熟装入有巢REITs—REITs滚动投资（做大资管规模）’的良性循环。”
“目前，我们已经从存量和增量两个方面规划了可持续的扩募计划。”李伯乔介绍，“尤其于存量方面，我们已从持有的保租房项目中初步选定了计划扩募的项目，待相关项目达到稳定经营状态，并符合监管要求后，会尽快启动扩募筹备。”（新华财经 杨溢仁）
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