美国多家银行商业地产贷款爆表 监管重拳呼之欲出

    

据报道，20多家美国区域银行截至去年底拥有商业地产贷款规模过大，监管方已指示这些贷款应受到更多的审查。分析认为，这一信号表明可能会有更多的银行面临监管的压力，要求增加准备金。

去年，美联储、联邦存款保险公司（FDIC）和货币监理署（Office of the Comptroller of the Currency）就已公开警告银行业，要求仔细评估对办公楼、零售店面和其他商业地产的大额贷款。根据媒体对350多家银行控股公司的数据分析，虽然纽约社区银行集团（New York Community Bancorp）最近因为被要求补上贷款拨备而引发连锁下跌，但相比其他较小的贷款机构，纽约社区银行已经是最符合监管标准的大银行了，不少中小银行短时间积累地产贷款的速度更快。

三家监管机构表示，他们将关注那些商业地产贷款组合超过其总资本三倍的银行。在这些银行中，监管人员将特别关注那些商业地产贷款组合在过去三年至少增长50%的银行。如果超过这两项阈值，恐面临严格审查。这表明监管机构正寻求识别可能因商业地产持仓过大而面临风险的银行，以便在风险出现之前采取行动。

根据媒体调查，在拥有100亿到1000亿美元资产的区域银行中，有22家持有的商业地产贷款是其资本的三倍以上，其中有一半银行的商业地产贷款增长速度超过了50%。在资产少于100亿美元的社区银行中，这一数字甚至更高：47家拥有规模过大的贷款组合，其中13家增速过快。

根据去年9月30日的数据，超过这两个阈值的公司包括Valley National Bancorp、WaFd Inc．以及Axos Financial Inc．。由于投资者对商业地产的曝险感到警惕，也部分因为监管机构可能会要求一些银行增加准备金或限制股息，这些地区银行以及许多其他银行的股份自1月下旬以来已经下跌。

而监管机构是否采取额外措施将取决于对贷款更仔细审查。曾在2017年担任代理货币监理署署长的Keith Noreika表示：“我们处于警告阶段。仪表盘上的警告灯亮了，现在人们正在打开引擎盖子，看看情况是真的不对，还是我们只是需要留意它？”

当然，监管机构不会仅仅将审查限制在那些商业地产贷款规模过大和增速过快的银行，而且即便有些银行确实超过了，也不一定会引发进一步的关注。贷款的表现可能会有很大差异。

“与监管机构保持良好的对话非常重要，让他们了解发生了什么。所以我们觉得我们有一个非常好的对话，没有太多的担忧，”Valley National首席执行官Ira Robbins周四表示。“监管机构必须做他们的工作，了解市场上发生了什么。如果有一个需要高度关注和审查的特定部分，他们肯定会进来，花更多的时间来查看那个部分。但我不认为这与在其他行业有更多担忧时发生的情况有什么不同。”

WaFd银行则表示，该行有意增加了对已在使用中的多户型建筑的贷款。分析认为，这种策略表明该银行专注于那些已有租户的房产，因为这些被视为风险较低，收入流相对稳定的投资。在商业地产领域，“稳定”的物业通常意味着它们已经完成租赁活动，有稳定的现金流和已知的运营历史，这使得对这些物业的贷款相对更安全。“根据我们自己的历史经验和FDIC的行业数据，稳定的多户型贷款是我们银行可以做出的风险最低的贷款，”该行首席执行官Brent Beardall在一份声明中说。

三家监管机构、纽约社区银行集团和Axos的发言人拒绝评论或没有回应。

分析认为，新冠疫情之后开始的大规模远程工作，就已经让写字楼地产极为痛苦。随着加息导致商业地产价值下降，投资者正在关注贷款机构可能出现的问题。即使是黑石集团（Blackstone Inc．）和布鲁克菲尔德资产管理公司（Brookfield Asset Management Ltd．）这种规模的机构，也在某些债务上违约。

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